出租物業遇租霸成惡夢 行內人教3招自保 了解租客可查租霸List

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文:裝修佬

【租霸/出租/收租/保險】出租單位的業主散盡錢財裝修租盤,但專業租霸招數層出不窮,業主想安心收租未必是容易的事。網上不乏業主分享被租霸欺負的慘痛經歷,總結出租霸行為,特徵,手法和對付租霸等等。其實最終問題是業主應該要如何防止租霸,等今日裝修佬用3部曲講解由簽約前到簽約後可做到的預防措施!

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第1步:簽約前了解租客背景

1. 簽約前需全面了解租客

租屋認識租客的過程其實跟裝修相似,要短時間內了解對方,知道他們的往積和背景是必需的。除了透過溝通觀察租客的衣著和談吐舉止之外,以下基本資料不能缺少:

● 入住人數

● 入住租客們的關係

● 是否有養寵物

● 工作背景,最好能提供入息證明(如糧單),情況許可下可致電租客任職公司確認其身份

● 租客家庭背景

● 過往交租紀錄(如銀行結單)(如有)

● 租客的信貸報告(如有)

過往新聞曾有一種租霸招數是冒稱自己是上市集團秘書,但戶主致電查證後並無此人在該公司工作,所以核實租客工作背景非常重要。另外信貸紀錄報告可顯示租客的信貨評級,能知道租客的還款紀錄和有沒有官司纏身,可以讓業主更了解租客的背景及有否能力應付租金。

如雙方見面後,未能清楚了解這些項目、提供相關資料或不合眼緣,則毋須勉強簽約。另外,為保障自己,最好在簽約前要求租客提供一份身份證和入息證明副本。

2. 查核香港租霸名單

現今網上不少「租霸list」的facebook群組或網頁,由業主們上載被租霸破壞單位或不願離開的相關資料,供其他業主參考,避免遇上租霸。一般這些租霸黑名單群組檔案和資訊量繁多,如果需要一個較為完善和易讀的租霸資料庫(如租霸app),就有機會需要付費才能查核。

業主要懂符保障自己,網上經常流傳單位被租霸蹂躪的相片。(網上圖片)

第2步:簽約時協定好全面合約條款

1. 「兩按一上」慎防租客走佬

避免租客突然「走佬」,業主可以安排簽約時可要求租客支付兩個月的租金為「按金」及一個月租金為「上期」。若果租客真的「走佬」,業主也可以有三個月的租金保障自己。

2. 必須雙方協定好合約內容

合約每項條款都需要業主及租客雙方同意,儘管是口頭協議,也需要加入租約內才算有效,所以雙方都必需花費時間去細閱和安排合約中的條款,再簽訂租約保障雙方。

另外,建議在租約中列明單位原本業主提供的傢俬、家電和基本裝修等,並訂下相關物品面對不尋常的損壞為誰來付責維修費等支出。謹記要記錄物業前出租狀態,以便日後做檢查用。

最後,也可以透過雙方協定,決定業主可在哪種情況下有權定期到單位視察,並列明在租約內,方便業主了解租客租住情況。

3. 釐印使租約具法津效力

要令租約具法律效力,必須把簽訂後的租約交給稅務局加蓋釐印。具法律效力的租約在日後的租務糾紛中,租約內條款就能列入法庭的參考及證據,因此打釐印非常重要,是遇上租霸要處理時非常緊要的一環。

另外蓋釐印需支付印花稅,費用由年租或平均年租約1%以下,雙方需協商誰支付費用,常見都是由業主和租客攤分。

第3步:簽約後定期視察及以保險保障

1. 購買含「防租霸」的家居保險

為保障租霸出現引致的金錢損失,業主可考慮購買有「防租霸」條款的保險。包含這類條款的保險眾多,如家居保或出租物業保險等等,每一種保險都有各自不同的保費、賠償金、保障範圍及條件。

例如一些保險賠償只包租金保障,一些則會包法律費用,或是需要戶主先採取法律行動,有法庭裁決才可以索償,又或是保險會要求租務年期達1年以上才能承保等等。因此業主若需要買「防租霸」保險,必須細閱條款是否適合你的情況或就保險調整你的租約。

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作者簡介:

裝修佬是家居裝修奇難雜症專家,希望透過文章分享及網上互動,解答巿民各式裝修難題,改變大眾對裝修方式和置家理念。

(文章標題由《香港01》編輯所擬。文章純屬作者意見,不代表《香港01》立場。)

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