【新皇崗口岸前瞻・樓舖走勢】以往有新口岸啟用，周邊樓市往往「聞風而動」備受追捧，升級改造後的新皇崗口岸，有條件迎接龐大跨境人流，會否為樓市帶來積極信號？

《香港01》記者於7月19日到深圳了解租務市場變化，有福田區地產代理坦言近兩月皇崗租樓查詢增幅不明顯，租金微升1成，即300至500元，形容目前租務市場未「炒熱」。本地地產反而認為新皇崗長遠會催谷新界樓市，尤其粉嶺、元朗一帶租務市場，客群包括大灣區經營食肆、在深圳科企工作等需「港深通勤」的港人。

深圳皇崗租盤查詢無明顯增加　代理：租金微升一成

透過內地常用的數個房地產手機應用程式搜尋「口岸」，顯示的深圳租盤大多與福田口岸有關，其次是羅湖和蓮塘，皇崗幾乎不見蹤影。福田區的美聯物業福民佳園分行客戶經理黃先生，在口岸附近從事18年地產中介，觀察近兩個月有關皇崗的租樓查詢無明顯增加。

跨境口岸啟用，市場一般會憧憬周邊地產市道受追捧。不過，新皇崗口岸通關對附近單位的影響有限，租金波動微弱。黃先生以最近口岸的大型屋苑皇御苑為例，一個40至75平方米的單位，租金原本大約4000至6000元。傳出新皇崗口岸即將啟用的消息後，租金自六月開始微升約一成。「皇御苑最小面積的一房一廳，升幅也不會太大，300到500塊錢。」

短期內看不到新口岸帶動生意激增

新皇崗口岸未如預期般炒熱周邊地產市場，黃先生估計因為北都河套深港科技創新合作區鄰近皇崗，口岸的一個重要作用是便利科研人員通關，這批人不足以改變福田區既有的居住人口分佈，「河套寫字樓都是幾層的，不是說容納很多人」，又指北都尚且遙遠，故短期內看不到地產生意會激增。

周邊居住人口已經穩定，哪怕（加上）後期去香港科技園上班的人流，在整個福田來說，幾十萬人口（的流動）對這個片區衝突不大。

新口岸反谷新界樓市？中原：近年趨勢香港生活、北上消費

皇崗租務市場微微受惠，那麼北上置業的港人會否增加？黃先生並不樂觀，認為港人除非在當地有事業發展，否則不會輕易「上車」買樓，畢竟成本不低，舉例有口岸周邊住宅兩房單位樓價約300至400萬人民幣。

香港的中原地產住宅部亞太區總裁陳永傑亦認為，鄰近深圳口岸樓價高，未必吸引很多港人跨境置業。他形容近年深圳口岸、南山區和前海的樓價，已與香港新界北「拉近咗」。

與令更多港人北上定居相反，陳永傑料新皇崗口岸通關後將帶旺新界樓市。他觀察近年趨勢，有在大灣區經營連鎖食肆、零售店的港人客戶，甚至深圳科企工作人士，傾向在粉嶺、元朗等地租樓買樓，實行「香港生活、北上消費」，惟指需等口岸運行一段時間後，料待到下一年中，先見到新界樓市變化，現時生意「無特別好咗」。

商鋪租賃查詢增　惟料人流不及羅湖

通關便利對炒熱樓市氣氛影響不大，新皇崗口岸周邊商鋪租賃卻有增加。不過，黃先生指業主叫價水平「居中」，普遍每平方米500至800元人民幣。

（新皇崗）餐飲租金可能要守一段時間，因為不像羅湖，短期內人流不會那麼大。

經貿協會料港商投資仍觀望　視乎口岸人流再考慮

香港內地經貿協會的會員主要是北上從商港企，會長黃炳逢指，港商雖然對皇崗感興趣，亦希望找商機，但需掌握口岸通關人流等數據再考慮，目前持觀望態度，坦言「大環境相對保守」。他說口岸最大特點是24小時開放，加上「一地兩檢」將通關時間縮短至5分鐘，形容是標誌性突破，相信極大地便利了「港深兩地跑」的商人。