最近港股反彈的主要原因之一是大量外資流入香港，促使銀行同業拆息大幅回落。隔夜拆息從今年4月30日的4.5厘急跌至5月30日的0.03厘，而三個月銀行同業拆息也從3.99厘降至1.32厘，兩者的跌幅相當顯著，且均為自2022年以來的最低水平。分析師指出，此次資金流入主要是由於大型IPO上市，吸引了大量資金追捧相關股份。然而，也有分析師認為，資金流入香港的原因在於美國關稅政策的推出，促使資金從美元資產轉向其他貨幣，其中東南亞貨幣吸納了不少資金。作為相對穩定的貨幣，港元自然成為資金流向亞洲市場的理想選擇。

儘管市場上尚未有確切解釋大量資金流入本港銀行體系的原因，但拆息大幅下跌無疑為本地樓市注入了信心。近期，本地一手市場的銷情已開始回穩，儘管地產商在售價上保持克制，未敢過於進取地調升價格，但已有不少自住和投資買家入市，令一手市場的交投開始回升。因此，港元拆息降至近年低位，對負債較重的本地地產商而言，無疑是個利好消息。

提到負債較重的本地地產商，投資者自然會想到新世界發展（0017）這家老牌企業。管理層也積極改善集團狀況，特別是地產業務上推售項目，有效促進資金回籠，無論是內地還是本地的地產項目均錄得可觀的現金流入。在本財年內，隨著內地經濟回穩，集團加快了銷售工作，將全年銷售目標由110億元人民幣上調至140億元人民幣。截至5月底，實現的合約銷售總額已達134億元人民幣，達標率超過95%。此外，集團在今年1至5月的合約銷售額為去年的1.86倍，而今年五一黃金周的合約銷售額增長率達15%，顯示內地市場對住宅需求的強勁趨勢有望延續。

此外，本財年內新世界已在多個項目中成功套現，總金額逾46億港元，顯著降低了負債比率及財務壓力。其中，北角皇都的銷售額超過35.5億港元，而黃竹坑的招標在單日內套現約10.5億元，創下三大超級豪宅市場的紀錄，包括單日標售逾10億港元的超級豪宅新紀錄、最高呎價創港島南岸今年新高，以及售價為港島南岸近4年來的新高。新世界發展不僅在本地積極套現，還將繼續聚焦內地市場，與招商蛇口合作的多個大型項目已陸續動工，為集團未來幾年提供穩定的銷售收入。這一切顯示管理層執行能力不俗，並且與團隊的合作已經到位，有助新世界發展在仍然低迷的內地及本地地產市場中逐步恢復元氣。

然而，集團的財務狀況一直受到市場的詬病，主要因為其負債比率高於行業水平。最近更有傳聞指集團無力贖回3.45億美元的永續債，導致票息從6.15厘飆升至10厘，進一步加重了財務壓力。此外，集團行使「制動機制」條款，延後派發總值19億港元的永續債票息，引來「連19億港元票息都無法歸還」的質疑。然而，事實上，這批永續債既然是「永續」，集團可以選擇在不合適的時間或不符合股東權益的情況下不強行贖回，並且可以根據「制動機制」條款，延遲歸還相關的票息。這些條款在發行時已明確列出，並非隱藏條款，只要集團遵循發行時的所有條款對待持有該批永續債的投資者，就不存在市場所指的違約情況，無需視為違約風險。

在特朗普主政的背景下，中美關係影響著全球經濟前景，未來的發展無法保證。因此，企業在加碼投資或暫時觀望之間面臨艱難選擇。在缺乏預測未來的水晶球的情況下，新世界集團的管理層積極出售項目以加快現金回籠，並盡量推遲非必要支出以保留資金，將有助提高集團應對市況變化的靈活性。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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