新世界發展2026財政年度全年業績顯示，財務壓力仍然沉重，當中最大拖累來自11 SKIES項目約183億港元的非現金減值及撥備。不過，若撇除這類一次性及非現金項目，集團經常性營運淨溢利錄得約22億港元，為近年首次轉正；核心經營溢利亦按年上升28%至約77億港元。這反映集團基本營運並非失速，反而在艱難市況下已有修復跡象。然而，淨債務仍升至1,263億港元、淨負債比率升至68.3%，顯示減債進度仍受現金回籠時間差及會計處理影響，但至少方向已由「被動承壓」轉為「主動調整」。

11 SKIES最初規劃時，市場對機場客流、三跑系統及旅客消費充滿憧憬；但疫情後旅遊及零售模式已出現結構性變化，原有商業假設不再穩固。今次11 SKIES的安排可說是「痛！但有必要」。新世界發展需要支付約23億港元提前終止費，並承擔部分後續工程及服務成本，帳面上亦作出大額減值，短期衝擊相當明顯。

如今一次過處理該項目，雖然代價不菲，但集團近年來最大的不確定因素終於落地，反而有利銀行、投資者及管理層重新評估集團的財務路徑。從長遠角度看，交還項目予機管局，有助集團擺脫每年龐大租金及後續營運投入所產生的壓力。機管局收回11 SKIES則獲得一筆現金，亦有利於更整體地統籌SKYTOPIA發展，可以更快全速推進項目。

業務數據改善　審慎樂觀有理

今次業績最值得留意的，不再只停留在虧損數字上，而是經營質素開始改善。集團收入雖按年下跌28%至約200億港元（主要受建築業務及內地物業交付減少影響），但毛利率由42%升至47%，顯示成本控制及項目組合改善開始發揮作用。一般行政及其他營運費用按年下降19%，資本支出亦降至118億港元，按年減少6%。

在物業發展股中最受市場關注的現金流及成本控制層面上，新世界明顯不再追求高速擴張，而是轉向保現金、控開支、減槓桿。這種轉變雖然未必即時令股價或盈利大幅反彈，但對一間高負債的本地地產股而言，是重新取回市場信心的第一步。不過，收入持續收縮、淨債務反而上升約62億港元，反映物業銷售收款與合資項目會計處理之間仍存在時間差，減債成效尚未全面反映在淨負債數字上。

拓展融資渠道　為減債爭取空間

集團過去一年積極出售資產及推售物業，成果逐步反映。全年來自物業發展項目及資產出售的應佔合約銷售約296億港元，超過管理層的指引；其中香港應佔合約銷售約221億港元，主要來自柏傲莊III、滶晨、滶蘊、天御及柏蔚森等項目，為2021財年以來最高水平。

另一方面，集團推進上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大廈的C-REIT，預計可帶來約人民幣32億元淨額；同時亦公布出售寧波及杭州相關資產。這些交易不一定能一夜之間扭轉財務結構，但它們代表新世界發展正以更主動方式釋放資產價值，拓展融資渠道，為減債爭取時間及空間。而關鍵在於未來香港新盤推售節奏能否配合收款時間表，避免「銷售達標但現金回籠滯後」的情況。

融資成本下降是重要一步

至於高息環境下，融資成本是地產商能否捱過周期的關鍵。過去一年新世界總融資成本按年下降15%至63億港元，主要是受惠於利率回落、債務餘額減少及債務管理措施。集團總債務亦減少約27億港元至1,433億港元。

雖然淨債務仍升至1,263億港元，淨負債比率升至68.3%，距離真正輕裝上陣仍有一段路。但至少方向已由「被動承壓」轉為「主動調整」，包括完成債券交換、暫停股息及永續債分派、控制資本開支等，都是保留現金流的必要手段。管理層指出若撇除11 SKIES等非現金減值，淨負債比率與去年相若，並預期未來現金回籠可進一步改善。

樓市需求仍有支持

未來集團能否進一步減債，很大程度取決於本地的物業銷售及現金回籠。雖然2026年下半年以來本地住宅物業市場的銷情轉慢，不過，香港一手樓市場仍有支持因素，包括大量人才來港帶來住屋需求，以及內地學生來港升學令租住及宿舍需求殷切，間接支持住宅市場成交。對擁有多個可售項目的新世界而言，若市場氣氛持續改善，將有利加快套現物業發展項目。

捱過陣痛才有更好明天

總括而言，新世界仍未完全走出困局，債務壓力仍然存在。不過，從今次業績可見，營運表現、成本控制、融資成本、資產出售及問題項目處理均有明顯的進展。尤其是11 SKIES的大額減值雖然令業績難看，但舊問題能被一次過攤開處理，也不是一件壞事。

筆者相信新世界發展未來一年仍然會繼續推進減債進度、加快現金回籠，並維持營運紀律，令現時的陣痛期成為集團重整資產負債表的起點，並逐步帶動集團的業務返回正軌。對新世界發展來說，最壞的階段仍未能說已完全過去，但通往更好一天的路，至少已經較過去一年更為清晰。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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