【盲搶港地】逾千星馬中產墮港集體投資陷阱 廿萬買「1元廢地」
《香港01》早前報道一對港人80後兄弟申焯栢及申偉基，不尋常地以各1元超低價買入4塊土地，再轉售予數以百計香港、新加坡及馬來西亞買家，獲利近億元。記者遠赴馬來西亞古晉，與馬來西亞《東方日報》記者聯手深入偵查，發現交易背後不只4幅「1元地」，實際上申氏兄弟透過離岸公司推售的土地最少達8幅，更涉跨國投資陷阱，買家過千人，佈局曲折離奇。
記者發現，所謂1元買地既屬虛假價錢，多份銷售文件及估價報告，亦涉誇大土地發展潛力，甚至稱土地將建多座丁屋豪宅，惟聲稱均為誤導，更涉及未獲批准的集體投資計劃。有星馬買家稱以為香港逢地必升，便斥資數十萬港元投資；部分買家認為計劃有問題，已向證監會舉報。
「現在每個人都可以擁有一片香港！」2010年，馬來西亞的馬先生（化名）經前同事介紹，向申氏兄弟持有的「第一亞洲控股有限公司」（First Asia Holdings (HK) Limited，下稱第一亞洲），參與新界錦田一塊1.3萬平方呎農地的「發展計劃」。當時馬與逾500名星馬投資者都收到第一亞洲的宣傳資料，稱香港農地極具升值潛力，馬先生遂決定以5.2萬港元，買入農地僅0.13%業權，換算後約等同一張麻將枱大小的農地，呎價約3,000元，並於馬來西亞簽約，當時第一亞洲強調會再於香港土地註冊處註冊，以確認買家擁有農地業權，因此買家都甚為安心。賣地契約及管理協議，均由第一亞洲股東陸麗貞簽署。
惟至2013年，有買家見土地遲遲未有升值「動靜」，希望該集團回購土地以離場卻遭拒，有人始懷疑投資計劃，揭發計劃疑點重重，更有機會涉及未經批准的集體投資計劃（詳見另稿），遂組織起來表達不滿，投資港地的美夢亦漸現裂痕。
管理協議阻離場
翻查文件，星馬買家買地時均須簽署一份管理協議，協議雖保障買家於首5年每年可獲2至3%的回報，但同時訂明買家須指定第一亞洲子公司「榮山發展有限公司」（Honor Hill Development Ltd，下稱榮山）全權負責所有土地買賣、管理事宜，既可代表買家行使絕對自行決定權（Absolute Discretion），買家未得榮山同意，更不可賣地離場，條款辛辣之餘，計劃的宣傳品以至所謂「發展項目」的估值等資料，亦涉多處誤導。
誤導1：聲稱大量建丁屋 呎價與康樂園錦綉花園相提
2016年，第一亞洲向投資者發出多份聲稱於2014年完成的土地估值報告，藉以強調土地可升值最少3倍。其中一份提及馬先生買入地權的錦田1.3萬平方呎農地可發展13棟豪華丁屋，建築面積可達31,200平方呎。報告更以元朗老牌屋苑錦綉花園的成交呎價跟丁屋作比較，聲稱以每呎1萬元計算，農地即升值至3.1億元。另外兩幅地皮的估價報告，更引用大埔康樂園及東涌水藍天等豪宅屋苑成交呎價，作估價參考。
然而，現時錦田全新丁屋呎價只售約4000元，與錦綉花園等老牌屋苑有差距；一眾星馬買家並非香港新界原居民，根本無丁權申建丁屋；若發展商向原居民購買丁權興建丁屋，則屬違法套丁行為。再者，發展香港農地須先經城規會批准改劃用途，而翻查城規會紀錄，亦未發現涉事地段有任何農地改劃或丁屋發展申請，該地至今仍舊一片荒蕪。
誤導2：估值報告不符準則
記者仔細翻閱第一亞洲提供的估值報告，只見列出負責報告的香港測量師名為Wong Man Hong （黃文康），卻未有其代表測量師行的名稱，甚至連黃文康的簽署亦欠奉。惟根據《香港測量師學會物業估值準則》，此類估值報告不但要清楚展示估值的測量師身分，更須列出委託人身分、估值目的、估值日期、報告的使用限制等最少20項的資料。
對於有估值報告並無負責測量師的簽名，香港測量師學會會長劉振江直言感奇怪：「正式的估值報告有個格式要跟，例如會列明由哪位測量師做，會有測量師的簽名，亦會寫明是哪間公司負責，除非是剪輯過的版本。」他補充指，正式的估值報告亦會附有一份函件，列明估值報告的用途、估值的標準、列作參考的事項等。不過，第一亞洲的估值報告並無附上此函件。
記者向黃文康所屬的黃文康測量師有限公司查詢，職員卻表示黃文康「無喺度」、「離開咗」，更說「謝瑞麟（珠寶行）都唔係謝瑞麟㗎啦！」然而，根據測量師學會公司名單，該公司的聯絡人仍是黃文康。記者根據報告上聲稱為黃文康的電話號碼，以短訊向黃查詢，黃反問記者所屬機構後，便再無回覆。
誤導3：「香港土地永不空置」
除了估值報告可疑，第一亞洲一個宣傳新界土地的網頁，更誇口「香港土地永不空置」（Lands in Hong Kong is never left unused），以宣傳農地升值潛力，然而，涉及地段至今已空置6年。
而其他宣傳資料則保證買家可獲25%增值回報，力銷5至7年後農地或因鄰近發展計劃而升值4倍，惟多名星馬買家均向記者表示，不知農地位置偏遠，徒步到錦上路港鐵站需時40分鐘，被私人收購的機會不高；而今年10月最新數字顯示，即使屬收地價最高的甲區農地，政府的賠償金額亦僅為每呎1,034.4元，只佔他們的買入價約2成多至4成，升值4倍之說恐遙遙無期。
誤導4：標榜鄰近有豪宅發展 惟申請早已撤銷
第一亞洲多次向買家保證香港地價飛升在望，更定期向星馬買家發放香港農地發展的消息，如2013年，第一亞洲指香港有上市公司將在買家的流浮山農地附近，發展豪宅項目，暗示農地將因而升值。然而，記者發現該豪宅發展申請後來已被撤回，農地更已易手，現時仍是一片草地。公司又不時提及香港各大基建工程發展，更曾附上特首梁振英視察工地圖片，惟所涉項目多為機場、口岸工程建設，與投資者所購農地相距甚遠。
近日有新加坡買家向第一亞洲查詢，質疑農地價值。該公司職員回覆時竟附上一則蘋果日報揭發現任發展局局長陳茂波在新界囤地的新聞，反問：「如果農地沒有價值，發展局局長陳茂波又怎會持有農地？」然而，陳茂波家族持有的三幅相連地皮位於古洞北新發展區，與擬建的古洞鐵路站僅相隔數十米，相比下，升值潛力過之而無不及。
本土研究社成員陳劍青表示，香港農地的發展價值與地區關係很大，若有人一概而論指農地都有發展潛力，明顯屬不盡不實。他又強調在城規制度下，有業權不等於有發展權，業主擁有農地不代表可以任意發展。
公司於新加坡投資警惕名單上
今年4月，新加坡金融管理局將第一亞洲在新加坡的代理中介First Asia Alliance列入投資者警惕名單。金管局向記者表示第一亞洲和First Asia Alliance都未持有執照，也不受金管局監管。被列入警惕名單的公司曾讓新加坡公眾誤以為該公司獲得執照，因此公眾接觸這類公司須格外謹慎。
部分買家近期已組織，名為第一亞洲苦主大聯盟，該聯盟發言人表示會追究相關誤導行為，部分買家近日已向香港證監會投訴要求跟進。《香港01》分別以電話及短訊，向申氏兄弟、陸麗貞查詢事件，但至今均未獲回應。
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