【空置稅】私樓住宅空置率低堪商榷　政府徵稅有理

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興昨天（6月24日）表示，假若訂立一手物業空置稅，果真令地產商促銷單位降價，導致部份地產商蝕本、結業。他及後修正，指地產商現金流理想，不會出現問題。誠然，單靠實施一手物業空置稅，不能壓抑樓價，但政府仍值得徵稅，合理規管地產商行為，確保房屋供應充裕，達到土地供應的目標。要平抑樓市，必須多重下藥，由增加公營房屋建屋比例，到設立物業增值稅，逐步調整港人和地產商的樓市預期。
蔡宏興出席香港電台節目《城市論壇》，討論住宅空置稅。他列出了幾個反對徵稅的論點，徵稅無補於事。

公營房屋不足　政府助攻致「白色恐怖」

首先，他認為現時一手加二手物業的空置率只有3.7%，絕不算多，自然空置率是必然存在。如果政府強硬一屋不空，就會出現「白色恐怖」，市民深感日後無樓可買，就會更心急置業，推高樓價。

同場出席的經濟分析師羅家聰不相信差餉物業估價署的空置率，並以統計處的數字反駁，即單位數目較住戶數目多約一成，而且集中在私樓，遠超業界所稱的低空置率，自然空置不可避免。然而，他和同場出席的中原地產集團創辦人施永青也沒有正面回應質疑，只在重覆一手單位空置率低的論調，說服力欠奉。

至於強迫令單位佔用，製造私樓供應短缺的狀況，這就關乎政府推動公營單位的意志。過往幾年，政府公屋興建進度落後，居屋比例更少，大部份居屋單位申請者也落空，只好尋覓私人居所。假設有更多地皮撥作各類公營的自置及租住單位，私樓市場需求不會如此緊張。前地政總署助理署長Roger Nissim接受《01周報》訪問，建議停止賣地兩年，將土地留作興建公營房屋，私人發展商「有自己的地，可以去換地」，毋須政府幫助。

一手單位長年空置非個別　地產商勿掩飾

第二，他不認同地產商有意囤積單位，「無人想有單位唔賣」，只是總有一些單位不夠吸引，久久未能售出，而發展商事前難以估計能否售清。

縱使他強調不代表任職機構發言，但無可否認，他任職的地產集團，過往出現善價而沽的例子，沙田碧濤花園、馬鞍山迎濤灣及青龍頭豪景花園在落成十多二十年後，仍有一手貨尾單位發售。即使他今年才轉工掌管公司，不能把囤積責任推在他身上，但靜待時機售樓的例子的確存在。此外，過往有發展商把落成單位轉租給子公司，並非業界所言的「貨如輪轉」。

業界普遍認為地產商何時售樓是商業決定，樓盤未出售也是私有產權，政府不宜干預。然而，政府自批地起，一直統計建屋進度，評估有多少單位推出市場，應付居住需要。如果任由發展商囤積單位，政府則無從準確估算預期供應量。這不能任由私有產權能夠辯護。

一屋難求　次等住宅不愁空置

第三，蔡宏興估計若果減低單位售價，地產商或會蝕本、結業。他隨即補充，現時地產商現金充裕，或者不會出現此問題。同時，他估計徵稅後，稅率會轉嫁至買家。施永青則批評徵稅只是形象工程，雖未會導致地產商營運出問題，但會因為害怕被徵稅而減少供應，而且這會迫地產商先賤賣次等單位，一般單位就可稍後才出售，樓價報跌但供應沒有增加，得不償失。

此等說法要視乎政府徵稅比率。早前報章放風指稅款為差餉估值兩倍，約為40倍的差餉。施永青評論稅率相當高。然而，只有稅率夠高，才有阻嚇力。既然地產商堅稱空置量少，相比起主要地產商近年十億甚至百億港元計的純利，相信不會摧毀企業。

另一方面，現時樓市熾熱，過往乏人問津的公屋特快編配單位，或者居屋私樓的凶宅、垃圾房隔鄰單位，港人也不介意，地產商蝕賣一說，實屬過慮。萬一地產商害怕被徵稅而減少供應，政府應該把土地轉為公營房屋，補回供應差額。

願意面對公眾值得鼓勵　望能更進一步

過往少有地產業界代表願意參與《城市論壇》這類直接面對市民的節目，蔡宏興願意出席，值得鼓勵。除此之外，他也與Roger Nissim及另一些業界相關人士，加入了民間土地組織，又公開批評政府房屋政策主調只是幫人置業，但「個個月去供樓，怎會有創業精神，結果綁死了年輕人」，顯示他較其他同業體察民情。如果他能再進一步，直面當下樓房資源分配不均，真誠支持推行一手及二手的物業空置稅，並帶頭改善業界賣樓手法，定能改善地產商在市民的印象。