一手樓空置稅助打擊住宅閒置 效用有限 房屋分配仍不公義

撰文:評論編輯室
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合理的私人出售市場,除了確保房屋供應充足,更要規管地產發展商行為,謀利之餘不能犧牲市民利益,更不能因為「尊重」扭曲的市場而令經濟出現系統性風險。誠然,單靠一手空置稅,或許確難以平抑樓價房租,但作為系列政策之一,卻有望穩定市場,作為單一政策,也或可加快取用樓房資源,制止地產商囤積居奇,協助調控樓市,值得支持。
不論政府這次是故作姿態還是誠心啟動系列改革,地產商均深知徵稅勢在必行,其代表組織地產建設商會(地建會),唯有跟政府商討開徵條件。就「往績」論,官員常受壓於地產商,甚或輕易低頭。在空置稅問題上,若政府認為空置量太多不健康,就不能輕易退讓,更應進一步推行二手樓空置稅及土地囤積稅,以維護市場穩定發展。

本港樓價早已去到「堅離地」水平,樓市升勢多次「勇奪」全球第一。(資料圖片)
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寬免建議削弱稅收效力 政府勿照單全收

政府和民間批評現時空置量逐漸上升,本年3月底存有9,000個單位,其中有2,000個在2011年至2015年落成,也就是已然囤積3至7年。地產商囤積單位,多因銷售手法所需,希望以飢餓營銷的手法,製造一手單位供應少、需求大的假象,進而在不同的銷售階段中,逐步推高同一項目不同期數的價格,務求利潤最大化。

面對政府規管可能帶來的盈利障礙,地建會日前發表聲明,一手空置單位量對比全年一手單位成交,只是少數,囤樓一說不實。但若政府堅持執行,就要設多項豁免。然而,如果政府全部採納,就等同法例未來三數年不會生效,無法解決當下問題。空置稅就淪為無牙老虎,不足為懼。

如何定義空置,是爭議焦點之一。地建會主張計算空置應由取得滿意紙或轉讓同意書起計算,而非由入伙紙計算;而採用此方法,空置單位只剩下約3,000個。待配套措施和安排銷售完成後才計算空置,不無道理,但正因為取得入伙紙至取得滿意紙之間的時間多變,地產商容易控制申請滿意紙的時間,人為減少「空置」時間,從而避稅。事實上,地產商一般能估算分別取得入伙紙和滿意紙的時間。那麼,政府可以用取得入伙紙一段時間(例如9個月)後才計算空置,較為合適。若用這方法計算,受影響的單位應多於3,000個。

地建會又建議剔除諸非大眾市場單位,出租和服務式住宅單位,以及地產商已盡力推售的項目。組織希望受規管樓宇愈少愈好,不過,豁免三者也大大削弱法例效力,政府不宜放行。首先,豪宅也是房屋存量一部份,空置一段長時也是浪費資源。再者,豪宅仍是整體樓市重要指標,香港沒有嚴格區分樓宇市場,「捂盤惜售」豪宅容易抬高價格和租金,中小型單位也水漲船高。豪宅不獲豁免,有助減少市場錯誤信號。其次,政府不應豁免出租單位,反而要防止地產商假意出租規避法例。過往曾有地產商把一手單位,用內部轉租方式,賣給旗下或關聯公司作為租盤,靜待放售良機。業界不能對此行為視若無睹。反過來說,如果把此等單位撥回一手類別,空置數目相信會增加。第三,如何證明「盡力推售」?高價開售導致乏人問津,算不算盡力?為免挑起不必要爭拗,政府不應接受此要求。

田北辰對政府即將推出的空置稅只規管一手樓感詫異。(翟睿敏攝)

累進稅款具阻嚇力 轉嫁買家一說屬誇張

地建會拋出的寬免措施,大部份也有利單位閒置,降低空置稅效力,政府不可輕易就範。另一個關鍵是稅金,盛傳以差餉倍數徵收。業界紛紛批評,地產商更聲言可把稅金打進樓價,轉嫁給買家。根據這種說法,徵稅或徒勞無功,甚至加重買家負擔。

稅金當然要有阻嚇力。區區每季三數萬元,豈能令地產商「肉痛」,加快推售單位?若果以累進方式徵收款項,即空置時間愈長、徵收差餉愈多,地產商就不能全數轉嫁。假若地產商覺得無利可圖,減慢投地意欲,政府好應該順勢將之改劃做公營房屋;若地產商改以相對合理價格促銷,則減輕市民置業負擔——即使只是一小部分。怎樣說,也是利多於弊。

另一方面,正如上文提及,不少人預計地產商會拖延申請入伙紙及滿意紙的時間,推遲計算空置的時間。要是情況屬實,地產商希望「貨如輪轉」的說法就不攻自破。因此,政府需要加緊監察地產商有否藉故拖延落成入伙。現時政府一般規定地產商在指定期限前,完成建屋並取得入伙紙(一般為4至6年),違者罰款。在此之上,政府應採納公民黨的倡議,繼1997至1998年後,再次推出行政措施,在預售樓花同意書時加入新條款,訂明同意書有效期為6個月,地產商須於限期內推出所有單位,否則須向地政總署申請延長同意書的有效期。

有消息人士透露,政府有意修改現有《差餉條例》,一手樓空置稅將以累進方式徵收差餉,即空置時間愈長、徵收差餉愈多。﹙資料圖片﹚

二手空置有低估之嫌 空置稅不應局限一手

有報章引述地建會發言人,指倘若開徵空置稅,則應同時針對二手物業,否則不公。也許地建會在說晦氣話,但平情而論,空置住宅單位,不應區分一手二手。正如立法會議員田北辰說,有外國城市也執行二手物業空置稅,具先例可援。這主要靠業主申報名下主要自住物業,其餘物業就若非出租,過了一段時間後就歸入空置。政府可以抽查單位的燃料或水電用量,或者郵寄文件,監察業主有否虛報。這會加添業主報稅時的麻煩,或會誤中副車,政府需要設立審核和上訴機制,但整個制度非不能操作。

本地的整體空置單位比率未必如地產商聲稱般低。根據2017年版的《香港統計年刊》,2016年有273.4萬個永久性房屋單位,統計處推算2016年有249.9萬家庭住戶,就是說,香港的單位足夠現有家庭居住有餘。觀乎《2016中期人口統計》,有人居住住宅的數目為252.6萬個,比截至2017年3月的單位總數少近21萬個。這樣得出的空置比率達7.98%,這較地產商援引《香港物業報告2018》的3.7%高一倍,兩者相差近10萬個單位,超過9個沙田第一城的單位總數。這裏提及的數字或受統計口徑影響而無法作準,政府長遠有需要提供一個更可靠的數字,以供社會有效討論空置問題。但事實是,縱使我們採取較低的數字議論,3.7%空置率乍聽很低,但其實際數量已達42,940個。如果能夠釋出一半的空置單位,其數量已多於一年的私樓供應量。社會不能忽視這批潛在供應。

陳克勤批評空置稅是「花招」,又指空置稅純粹針對發展商,二手樓的空置單位不受影響。(資料圖片/梁鵬威攝)

囤積閒置土地不能遺忘 重新分配刻不容緩

我們不能放過最大規模的閒置資源——土地。恆地、新鴻基和新世界三大地產商就積存了超過800公頃農地。據《2030+》規劃估算數字類推,如果動用當中560公頃土地,足以建造60萬個公營房屋單位。政府應促使私人地產商,主動或被動地把土地交回政府,令政府可以建立足以支援社會長遠發展的公有土地儲備。除了動用《收回土地條例》和禁止所有農地轉屋地的補地價申請外,設立土地囤積稅也是一途,若購入土地超出一定時間不開發,政府可強制回收土地或徵重稅,收入同樣用作興建公營房屋。

在土地大辯論中途,特首林鄭月娥及財政司司長陳茂波高調談論一手樓空置稅,民主黨主席胡志偉質疑政府轉移視線,避開棘手的私人遊樂場用地、公私營合作發展爭議,黨友涂謹申也在日前行政長官答問會批評徵稅「整色整水」。徵稅聲音早已存在,上屆政府拒絕,到本屆政府才放風有意推行。徵稅方向正確,但單靠徵稅就大增單位供應是不切實際。面對質疑,政府不能只推出一招半式回應民怨,也不應相信獨步單方,而是多管齊下,在提升港人住屋權利、擴大公營房屋比例、分割住用和商品市場、政府重掌土地發展權等着手,抑制地產商操控,結束港人長期土地樓房分配不公亂象。

外地徵收空置稅/非自住物業稅項例子

溫哥華:在2017年1月開始,業主須每年年初申報,非自住及每年租出不多於半年的物業需要繳稅,稅金為應評稅價值1%。收入用來支撐可負擔住房的興建開支。
澳洲維多利亞省:在2018年1月開始,非自住及每年租出不多於半年的物業需要繳稅。業主須每年年初申報,稅款為政府評估物業價格的1%。
台北:沒有空屋稅,但對非自住之住用房屋額外徵稅。兩戶或以下者每戶收房屋課稅現值2.4%,持有3戶或以上者每戶收3.6%。市政府去年首次運用水電用量及房屋稅籍資料評估是否自住。