全球樓市轉勢又如何 續用辣招增投資成本 確保自住主導

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踏入下半年,香港樓市似乎順應全球樓市轉勢,物業成交價不再破頂。近日社會熱論東涌東堤灣畔單位成交個案,業主持貨三年,非但沒有乘着樓市升浪賺錢,還被買家劈價五百萬,帳面輸12萬元離場。地產界人士紛紛要求政府減辣,政府指辣招有助調控樓市,無意更改。

不論是期望樓市重拾升軌,還是期望刺激交投,減辣只是延續住宅單位的商品買賣性質,沒有還原住宅作自住用途。私人樓價早已脫離市民負擔能力,辣招非但不可減,更應恆常化,增加政府用於公營房屋的資源,並持續確保私樓市場穩健發展。

國際調查機構Demographia亦指,香港已連續八年成為全球樓價最難負擔的城市,其樓價與入息比率達19.4倍,屬於極度嚴重負擔不起水平。簡單而言,即是港人需不吃不喝19.4年才能「上車」。

政府從2012年推出辣招起,社會爭議不斷,反對者指摘政府干預樓市,批評辣招無阻樓價飆升,單位供應減少又阻礙市場流轉,云云。當香港和全球樓市從高峰回調,地產界人士急不及待要求政府減辣,無疑自打嘴巴。

《信報》11月15日的社評題為〈從全球樓市轉勢看港辣招存廢〉,勸讀者無謂心存幻想。社評認為既然辣招無助遏抑樓價,減辣又無助樓市調頭回升,政府不如按兵不動,貿然減辣只會擾亂市況。社評建言,當環球樓市退熱,由賣家主導轉到買家主導,政府應檢討辣招原意,能否有效應對新形勢。

早前有網民發現北角柏傲山有單位由2100萬劈價至1698萬元,配上鬼馬廣告後迅速賣出。(fb「Mika Chan」圖片)

擔憂樓市起落 皆因房屋淪炒賣工具

政府和坊間皆誤解辣招的功能,認為辣招充其量是短暫措施,旨在打擊炒家。《信報》社評認為海外資金追求回報,力量已是各地政府難以阻止,辣招只是「游資四竄推高樓價的副產品」徵稅只能把需求從一個城市推向另一個城市,並無真正打擊樓市之效。相反,今天樓房的盈利能力遜於債券等工具,加上各地收緊按揭和資金流動,才是樓市回調的主因。

不能否認,資金輕易進出香港,左右樓市,境外投資者透過物業增值財富,本地人也分一杯羹。賺錢沒有問題,但當房屋的投資功能,取代了住用、提供安全居住環境的功能,政府就必須干預。港府幾年來大徵印花稅,成功阻截了一群短炒客,增加投資者的交易成本。

問題是,本地人仍然呻苦,要麼做樓奴,要麼做無殼蝸牛。究其根本,是公營房屋供應短缺,市民在私人市場累積堅實的需求,推高樓價。再者,不少業主在低價時置業,即使今天賣樓、換樓要繳稅,仍能賺錢;若不賣樓,放租回報也相當可觀。

一地政府難控游資,不代表撒手不管。要設法令市民安居,政府必須廣建公營房屋,以出租房屋為主,資助出售單位為輔。在資助房屋方面,必須限制轉售條件,以免日後流入私人市場。盛傳房委會修改章則,明年起出售的資助房屋單位,私人市場禁售期由五年增至十年,首兩年轉售給居二市場的價錢不能高於買入價,做法可取,但未夠徹底。房委會應該全面禁止新落成單位轉售至私人市場,全面分割自用及商品市場,杜絕買家殘存扭曲保障性房屋用途,用以投機置業致富的想法。

重訂辣招功能 不談不談還須談

然而,按現時建屋進度,隨時要二、三十年,公營房屋才見充裕。政府必須介入私樓市場,確保市民可以負擔私樓樓價和租金。因此,社會不應避談辣招,政府更應主動重訂辣招功能:辣招不再是短期、因時制宜的措施,而是恆常措施。

恆常化辣招的意義,是敬告投資者和勉強有力上車的市民,別再心存僥倖,打消減辣、除辣可以刺激交投、售樓圖大利的念頭。業主如要高價售樓,就要預備承擔高昂的交易費用。辣招的收入,應該撥作興建公營房屋,增加財源。

如今公營房屋短缺,港人要在私樓覓居所。因此,辣招必須長期實施,打擊投資炒賣意欲,確保一般人能夠負擔樓價。政府是時候要改變迷信自由市場的觀念,減低樓市風浪,保障廣大市民的住屋需要。



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