【新居屋2018】2005年放寬居屋轉售限制 高官明言是助人炒樓!

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《香港01》引述政府消息人士,指房委會今年新居屋增值轉售限制,首兩年只能原價售予「白居二」買家,第三至五年可以未補地價售予白居二中籤者或綠表買家購買。單位購入滿五年,才可以補地價在自由市場出售,或不補價在居屋第二市場出售。這是政府在六月底決定居屋售價按負擔能力計算後的後續措施。

若果消息屬實,此舉實際上禁止業主在首五年內補價公開出售單位,追逐短期利潤。然而,此改動只能稍稍拖延居屋升值時間,居屋仍然未能完全跟私人市場切割。只有永久保留居屋在居屋第二市場流轉,或者回售給房委會,才能停止公共資源淪為個人圖利的工具。

何文田常樂街居屋項目,預料成為首個新定價機制之下推售的項目。(岑卓熹攝)

當然,若要立刻改動居屋轉售條款,例如延長流入自由市場的時間,並套用於新居屋出售,很大機會要修改《房屋條例》,需時相當時間。新居屋初期只能賣給白居二買家,措施合理。然而,若政府要展示平抑樓市的決心,政府應盡早公布措施,加強限制,最終切割資助出售市場及私人市場。

回顧過去,在1978年至1999年,居屋買入首十年禁止轉售至公開市場。到1999年,禁售期減至五年,並容許買家在首次買入單位兩年內,原價回售給房委會,或於第三至五年,把未補地價的單位在綠表市場轉讓。

轉折點發生於2007年。房委會拒絕出售居屋單位的回購申請,直接容許業主在繳付補地價後,於公開市場出售單位。到了2013年,政府開展白居二計劃,成功申請的白表買家可購入居屋第二市場單位,並在交易後首兩年內,不可在第二市場出售,只能補價在公開市場出售。

黃遠輝估計今期居屋最終申請高達超過20萬宗。(歐嘉樂攝)

究竟甚麼因素出現如此重大轉變?在金融風暴到沙士期間,有居屋住戶乘樓價下跌,原價回售居屋給房委會,再套現買私樓。如此,房委會原價回購則要虧蝕。回購宗數隨着經濟從谷底而減少,但因為政府在2002年停建居屋,房委會應政府要求,逐步結束居屋的歷史任務,在2007年起分批推售1.6萬個剩餘居屋單位。

其實,當時已有學者和房委會委員擔心取消回購,容許補地價後即時自由買賣,會出現炒風。不過,時任署理房屋署署長譚榮邦不予理會,在2005年商討政策時公開說道,業主在樓市上升賺錢是幸運,「房委會無理由阻住人發達」,又以領匯作比喻,「好似啲人買咗領匯咁,即刻有火雞餐食」。

結果,署長還是委員學者也「料事如神」。署長的言論突顯短視,輕視單位的自住功能。炒風在隨後幾年熾熱。因為樓市辣招,風氣沒有那麼旺盛,但物業仍是不二的投機工具。即使至今有約逾七成的居屋尚未補價,但只要有一批居屋業主在樓市大賺離場,就可以成為樓市指標,抬高私人樓價,再倒過來提升居屋樓價。

施永青同意,資助房屋定價應完全與市民私場脫鈎,並將轉售對象指定為符合申請居屋資格的買家。(資料圖片/林若勤攝)

當年放寬居屋轉售限制,把資助房屋異化成為私樓,已經鑄成大錯。政府如今再收緊轉售措施,只能亡羊補牢。但正如《01周報》社論所指,無論將資助房屋的轉售限期增至十年乃至十五年,仍遠非治本之道。治本之道,是私人市場和資助房屋市場完全分離。

房委會擔心重啟回購措施會導致虧本,回購細則可以再議,例如若果原價較市價高,回售價可以較原價有折讓,減少損失。無論如何,政府補貼公營房屋興建,個人不應藉此圖利,變成累積個人資產的工具。



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