市建局要推首置盤 政府資助不可少

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去年施政報告,特首林鄭月娥要求市建局於重建項目提供更多「首置上車盤」或其他資助出售房屋單位。市建局行政總監韋志成周日(23日)於網誌表示,研究於未來五年增加「首置」房屋供應,但指出有財政憂慮。市區重建成本不菲,韋志成的憂慮並非無理,政府應積極提供協助。

配合政府計劃,韋志成稱現階段起於未來5年可以發售的樓花項目中,挑選兩個可提供1,400個單位的項目研究作「首置」單位出售。然而,這與市建局未來5年計劃進行的21個項目、共17,000個單位仍是「小巫見大巫」,市建局實有空間提升提供首置的力度。

市建局難單獨應付首置項目

市建局正研究向政府建議較長遠的「首置」計劃,希望在未來5年的業務計劃中,制定長遠可行、財政平衡的「首置」項目發展模式。然而到底市建局能夠提供多少「首置」單位?韋志成強調政府的支援相當重要。首先,韋志成指出市建局雖有470億元盈餘,惟流動資金只有110億元,若要將未來5年計劃項目全數發展成「首置」,市建局不能像一向重建般獲合作發展伙伴,故在獨力發展下須向外融資740億元,造成嚴重的資金短缺;即使市建局降低首置比例至七成或一半,融資額估計仍達660億元,始終增加市建局的利息成本和營運風險。

市建局行政總裁韋志成(資料圖片)

另外,韋志成又提到政府為市建局提供協助的可能,如為其融資作擔保,以及直接提供額外財政資源,惟認為前者始終無改借貸額高、利息成本與風險越高的問題,而後者則會對政府造成財政負擔,影響其他方面的公帑運用。

韋志成對財政負擔憂慮非虛,即使市建局盈餘充足,仍難以單獨應付重建成本,政府有需要介入援助。土地、房屋均為本地嚴重的結構性問題,縱然經濟即將下行,政府始終有責任提供更多不同類型的資助房屋,政府更應考慮直接參與融資,為此向市建局提供低息貸款、甚至直接資助「首置」盤的興建,減輕市建局的壓力,並提高供應首置盤的力度。

另外,市建局若擔心重建成本過高,大可考慮以首置盤「樓換樓」的方式作重建補償,向重建戶在現金賠償外提供首置盤樓花作選項,這有助降低短期的賠償成本,減輕融資壓力。但當然此舉會減低日後市建局可作出售的單位,即有機會減低市建局的利潤。

無論市建局提供首置樓花作賠償,抑或是將重建項目大幅改作首置盤供應本身,均會撼動市建局的利潤,甚至有機會造成虧損。但重建舊區並非單純的地產項目,當中涉及龐大的公眾利益。正如「01觀點」過去指出,目前市區重建工作嚴重異化,豪宅化的重建項目實在難以惠及大眾,箇中癥結在於市建局自負盈虧的財政安排。政府理應藉資助市建局興建首置盤為契機,檢討市建局未來的角色,遂漸要求市建局負起更大的社會責任,一改其謀利為主的作風。

市區重建、熟地首置均需

縱然韋志成稱要認真研究未來的「首置」部署,但卻強調重建項目難取代新增土地提供「首置」單位,他建議政府可考慮提供土地予市建局興建房屋作調遷之用,從而節省市建局以「同區七年樓」機制計算的高昂賠償成本,撥出額外資源作興建首置單位之用。此外,他認為與其利用重建市區土地,政府更應考慮開拓其他土地興建「首置」單位,以達更佳的成本效益。

可是,韋志成上述建議卻頗有問題。首先,政府與其幾經曲折提供土地予市建局興建調遷單位,為何不如他所言直接將可利用的土地興建「首置」盤?更何況市建局「同區七年樓」的機制原意是希望他們能夠原區安置,減低對重建戶生活的影響,惟政府市區土地有限,即使能夠供地市建局作興建調遷單位之用,明顯不能讓重置戶原區安置,重建戶更有機會因而須遷至新界地區居住,以此代替現金賠償實有剝削重建戶之嫌。

另外,無疑以市區重建項目提供「首置」盤的成本定較於一般政府熟地上興建為高,但實際上兩者並無矛盾,政府絕對可藉多種渠道增加首置盤的供應。更重要的是,重建項目的首置盤亦有其優處,始終市區地段優越,資助房屋比例卻不高,重建項目如能提供更多的資助屋位單位,讓更多市民可以更可負擔的成本居住,有助實踐空間公義,不讓市區土地純粹以市場機制分配。



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