市建局謀利作風不改 市區更新從何談起?

撰文:評論編輯室
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市建局行政總監韋志成周日(9月1日)發表網誌,認為未來重建工作負擔浩大,社會不可「管中窺豹」,只看市建局的財政狀況,或以為只要有政府支持,就認為可輕易解決問題。另外,他亦反對改變市建局角色,如將部分市區更新項目用作發展公營房屋。
市建局囿於自負盈虧的原則,多年來有負「以人為本」的重建宗旨。然而連番「韋論」均顯示,市建局不認為其目前運作有何不妥,實教人擔憂本港未來市區更新的前景。

市建局斂財 始是問題關鍵

韋志成批評,在考慮市區更新所涉的財政來源,不能單看市建局財政狀況、或簡單以政府作財政承擔開脫。他以未來油旺重建為例,指出市建局若要在未來重建超過3,000幢樓齡超過30年、地積比已耗盡或所剩無幾的樓宇,單是收購成本已達1.1萬億元,而市建局於過去18年所累積的資產淨值僅為470億元,既未能應付油旺重建,更難以處理香港市區更新。故此,市區重建所涉的龐大開支,始終須由納稅人支付,而整體社會環境和經濟發展穩定是關鍵因素。

去年,市建局展開為期兩年的《油旺地區規劃研究》,研究覆蓋範圍約212公頃,涉及3,300幢樓宇。(資料圖片)

毋庸置疑,經濟民生穩定,自然便利市區重建,但這並不代表市建局的工作和作風不存問題。市建局一直被批唯利是圖,自成立以來經常高估重建項目開支,對外宣稱財政「告急」,惟最終多次錯估開支,重建項目獲利甚豐。箇中關鍵,正是市建局先以當下市價收購舊樓,在於數年後樓價上升後,將地皮招標予發展商作豪宅發展,賺取豐厚溢價。市建局成立十八年來,幾乎大部分時間錄得盈餘,只有6年錄得虧損,而且其中4年為成立初期。已完成的28個項目當中,市建局賺取逾226億元。往績在前,市建局實難以令社會信服它未來將迎財政危機。

有鑑於此,公眾實有理由懷疑市建局再次高估油旺重建的開支,甚至藉機要求政府提升該區發展密度,提升利潤。當然,市建局聲稱油旺重建的成本高達萬億,屬史無前例,當局自有理由「嚴陣以待」,但這卻不能忽略油旺重建計劃實為25年之事,只要分階段進行,並非不可能之事。而且如今地價今非昔比,重建成本創新高亦為預料之內。市建局誇張其辭,如同恐嚇公眾。

至於由政府參與及分擔財政壓力之說,正是針對市建局囿於自負盈虧原則。誠然,未來經濟前景波譎雲詭,政府必須審慎理財。但是,過去十多年正是政府過於謹慎,放手將市區重建全交幾乎與私營機構無疑的市建局手上,才誤下禍根,異化市區重建工作,政府自有責任撥亂反正,改革利潤主導的重建模式。正因過往經濟繁榮,庫房早已積累過萬億盈餘,政府理應將經濟成果用於市區重建上。

市建局行政總監韋志成。(資料圖片)

承擔社會責任 市建局應當仁不讓

另外,社會有評論認為市建局應改變角色,將部分市區更新項目用作公營房屋,並由政府提供財政支援,韋志成回應指市建局無須作此改變。他再次訴諸市民「付賬」的理由,認為項目如用作公營房屋發展,所涉的龐大收購及發展成本,便必須由公帑支付,公眾必然負擔沉重。然而,發展公營房屋一直所費公帑不少,如政府免除房委會公營房屋項目的地價,市民一樣須為此「付賬」。以公帑興建公屋,社會並無強烈反對,因為迫切的房屋問題與社會需要,足證有動用公帑之必要。再者,即使重建項目興建公屋成本較一般批地做法為高,但目前土地供應前景未明,未來公屋供應仍然極為短缺,政府有理由藉市區重建增加公營房屋供應。

平情而論,韋志成並非反對於重建項目中提供資助房屋,只是認為其前提有三:須有充裕的土地與財政撥備;不影響市建局的法定職能與舊區更新工作;及市建局不改變其角色。在此情況,市建局可提供資助房屋,甚至研究以「樓換樓」的方式,取代現有「七年樓津貼」的現金補償。但理想歸理想,正如前述,未來土地、資助房屋供應似乎只會嚴重不足,市建局沒理由不負上社會責任,利用舊區土地興建更多可負擔房屋,以舒緩社會迫切的房屋問題。更甚者,市區位置優越,資助房屋的比例過低,中、低收入家庭住在市區的機會因而見絀,市建局既然主責市區更新工作,對市區土地運用舉足輕重,那就不可對此狀況視而不見,應恆常地在重建項目中提供資助房屋,平衡不同階層居於市區的機會,促進空間公義。

謀利思維不除 原區安置從何談起?

更重要的是,若市建局自負盈虧、甚至利益主導的營運模式不改,社會難以寄望市區更新會有變革。以韋志成所提及的「樓換樓」補償方式為例,市建局2011年已在實施,做法大概是在重建原址中留下若干單位作換樓之用,受影響的重建業主可選擇領取「七年樓津貼」,即以同區樓齡為七年的私樓單位市價作估值的現金賠償,或以該筆津貼購買日後重建項目落成的單位。但問題是,重建項目的估計呎價定必較舊樓收購價為高,意即重建戶難以該筆津貼,在重建項目中購下面積與其現居相等的新單位。如他們要繼續居於原區,要麼購買面積較小的重建單位,或是於原區購買樓齡較高的舊樓單位,要麼須另行加錢,才能購買面積接近、或相等於原址的重建單位,此舉變相「倒貼」,更遑論業主須在重建項目落成前自行另覓居所,造成額外的居住成本。故此,市建局的「樓換樓」補償一向為重建戶嗤之以鼻。

假如我們同意「住屋權」是人權,那麼為何房委會、房協,以至市區重建局等公營機構均須自負盈虧?(資料圖片)

顯然而見,重建戶期望的「樓換樓」,是在居住原址換得面積一樣的重建單位,這才能達致真正的原區安置,避免對重建戶起居做成重大改變。現韋志成稱可研究「樓換樓」補償方式,到底多大程度能改善現有做法,仍然成疑。如市建局能真正允許原址安置,減低甚至免除他們原址安置於面積一樣單位的成本,固然理想,但囿於自負盈虧的考慮,市建局會否願意作出此重大讓步,似乎教人不感樂觀。

韋志成稱,只從市建局角色與財政管理角度評論,形同「藥石亂投」,無助處理舊區環境、改善市民生活問題,但他未能認識到市建局斂財,以致忽略其應有社會責任的事實。市建局改革或許未能盡然解決所有問題,惟絕對為完善未來市區更新工作的必要條件,市建局及政府不應再三迴避。