將積極興建資助盤 市建局終於「從良」?

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特首林鄭月娥在2019年《施政報告》表示,將要求市建局在未來重建項目中,積極提供更多資助出售房屋,回應社會需要,政府亦不排除向市建局提供協助。市建局須擔當更多社會責任,一直為社會主流訴求,如今政府對市建局有所要求,總算是從善如流。但市建局是否真正「從良」,還視乎其參建資助房屋的力度,與及能否如實應市民需要建屋。

市建局如實「從良」?

市建局以向以逐利為本、忽略照顧重建社區甚至社會需要為人詬病,其重建項目以奢華豪宅見稱,不但價錢為公眾難以負擔,甚至將舊區徹底士紳化,消滅基層住居空間,多年來市區重建趕絕不少低、中收入家庭,換來的卻只是市建局數百億豐厚的盈餘,教人難以接受。不少聲音一直要求市建局須直視其責,不可繼續有負社會期望。特首如今要求市建局須肩負起更多社會責任,總算是踏出改革市區重建工作的首步。

林鄭月娥公布新一份施政報告,明確提出賦予市建局新任務。(余俊亮攝)

林鄭月娥要求,市建局應參考年初推出的馬頭圍首置盤項目經驗,於未來積極提供更多首置盤、甚至居屋及綠置居等資助房屋。據悉,政府願意提供土地及財務資源,希望將市建局的角色,由以往純商業考慮,改為考慮更多社會責任,從以回應社會訴求。

但市建局是否自此「從良」,依然成疑,畢竟計劃細節未定,仍有不少空子可鑽。首先,市建局參建資助房屋的力度仍是未知之數。必須指出,發展資助房屋將有損市建局的盈利,而政府現階段卻無指明市建局應在重建項目中提供多少資助房屋,同時卻表示願意批地予市建局發展有關項目,如未來市建局未來只主力在所批土地上建屋,而非在每個重建項目中預留一定面積作資助房屋發展,那麼市建局實際上只額外擔當發展政府土地的角色,而非從本質上改變其重建方針。再者,即使市建局未來將會在局部重建項目內提供資助單位,但只要市建局自負盈虧的方針不變,而且政府注資金額有限,市建局仍有機會以潛在財赤為由,提高重建項目非資助單位的定價,重建項目的單位價格只會變得更加「離地」。

「首置盤」問題不少

其次,政府雖要求市建局提供更多資助房屋,但似乎以發展首置盤優先。然而有關首置盤的問題着實不少。理論上,首置上車盤為居屋以上的資助房屋類別,其本質可豐富房屋階梯,照顧未能申請居屋、又有置業需要的中收入夾心階層。但問題是,與居屋不同,首置上車盤仍與市價掛勾,以致市建局不會因而招致虧損,惟價格是否合理,則見仁見智。市建局去年土瓜灣第一個首置盤便以市價六二折定價,其售價中位數仍為約590萬元,可見夾心階層仍不易負擔。更甚者,政府則宣布提升按揭保險計劃的樓宇單位價格上限,現價值800萬或以下的樓盤仍可申請九成按揭,使上車門檻太減,刺激入市需求,《施政報告》發表當日已見二手樓盤有即時封盤、甚至加價一成的狀況,可料未來樓價將會持續上揚,如首置盤仍以市價作基準,恐怕其定價亦會因而扯高,將更難以協助夾心階層置業。

煥然懿居是市建局推出的首置上車盤項目。(資料圖片)

另外,「首置」本身定義存在不少漏洞。「01觀點」早已指出,現時首置客的定義寬鬆,買家可借未曾置業的親友名義,大玩財技避稅,例如藉手上並無持有物業的親友買樓,及後再透過內部轉移轉回真正買家手上。諸如藝人謝霆鋒般的富有人士,亦曾被指藉其父親首置身分避稅逾550萬元,可見如不堵塞首置客定義之漏洞,未來供應有望大增的首置盤或會成為熟稔財技者的囊中物,屆時滿足的只是逐利的投機者,而非真正有置業安居需要的市民。

市建局如果要真正負上社會責任,藉提供更多資助房屋助市民覓得安居,上述問題不容忽視。長遠來說,市建局必須摒棄自負盈虧的營運方針,政府應考慮恆常化為市建局提供財政援助,全力支援市區重建工作之外,並須為市建局逐利為本的營運模式畫上句號。至於就中、短期工作來說,政府亦須嚴格指令市建局須在重建項目中提供資助房屋的份額、種類,同時須要求市建局須以市民負擔能力、甚至建造成本價作定價基準,並就此提供足夠的財政資助,避免重建單位價格隨市價一起脫韁,確保房屋資源的可負擔性。另外,政府亦須從速收緊首置客身份的定義,並須為首置單位(不論是在市場或親友之間的轉讓)均須設下較長的禁轉讓年期,徹底禁絕有人藉首置漏洞購買資助單位投機的情況。



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