「規劃儲備」隔靴搔癢 市區重建須摒棄自負盈虧原則

撰文:評論編輯室
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月初,市區重建局正式向中西區的賢居里項目提出收購建議,作價以實用面積每平方呎24,051元計算,再度打破歷年的出價紀錄。不過,由於本港正受眾多不明朗因素左右,周日(18日)行政總監韋志成發表網誌,向公眾解釋「規劃儲備」對管理財政風險的重要性。但是,受制於自負盈虧的財政原則,即使規劃儲備能為當局防患未然,夾心階層亦未必可惠於重建項目。歸根究底,市建局在重建置業階梯的應有功能,本來就是難在「法定機構」和「市場機制」取得平衡。

賢居里項目的收購建議呎價為實用面積每平方呎24,051元,是繼去年在同一地區向崇慶里/桂香街發展項目提出以實用面積每平方呎23,568元收購物業後,再次打破過往出價紀錄。(資料圖片/王潔恩攝)

韋志成指出,面對樓市波動周期,市建局建立中的「規劃儲備」,可確保財務的長遠穩健和可持續性。所謂的規劃儲備,是該局「選擇舊區適當位置作全面的研究更新規劃,釋放發展潛力,綜合重建、復修、保育、活化及改造重設五大業務(5R)」,以盡早開展各項前期的可行性規劃和研究。現時,儲備已有收購成本總值逾一千億元的項目,而適時推出儲備項目對市建局而言,可「順應樓市價格波動,降低收購成本,使市區更新工作能持續發展。」

若純粹以自負盈虧的原則出發,市建局着手籌備的儲備,毫無疑問是出於普通地產商的風險研判。過去十載,本港樓價不斷攀升,連帶屬重建地段的物業成交價亦水漲船高,迫使當局須不斷提高收購作價,提升業主出售物業的誘因。然而,若未來發生經濟下行或衰退,導致樓市下滑,市建局亦自然要按照市況,調整項目售價,出現「高買低賣」的情況,對自負盈虧的營運模式構成沉重壓力。

崇慶里/桂香街屬中西區第5個重建項目。(資料圖片/鍾偉德攝)

所以,規劃儲備的首要考量,是要確保日後建成和賣出的項目至少可收回成本,但上述賢居里項目,或是同區的崇慶里/桂香街發展項目,收價成本動輒每平方呎都高達兩萬多元,即使當局按規劃儲備提前鎖定潛在項目,本港樓價與購買力嚴重脫節仍是既存實況,即使有能力支付首期,供樓過程和成本亦不會見得合理和正常。再者,規劃儲備的應用充其量只是財務上的風險管理,蹩足郎中,不但難以解決市建局「兩面不是人」的根本矛盾,也難助港府重建置業階梯。如前上述所指,規劃儲備僅是欲蓋彌彰、反見先天缺陷的安排。要根本地解決現況,港府必須改革機構的財務安排,從制度上徹底改變市建局的營運模式。

須知,市建局有別於地產商之處,在於其法定機構的功能和社會責任不能完全被「市場邏輯」取代。在自負盈虧的原則指導下,市建局要不是把原址舊樓改建成高樓大廈,就是與發展商合作興建商住兩用物業(如早年的K-11綜合發展區),以提升發展潛力,增加收入,抵銷在收購業權的沉重開支。可是,這種發展模式不但破壞原有的城市景觀(如「牙籤樓」),也必然導致當區的常住人口和商業活動增加,增加交通和道路的使用量,但在社區乘載量不變(或沒有大幅提升)的情況下,不少工程難言是符合《市區重建策略》的主要目標。

市建局馬頭圍道項目,已成為全港第一個首置上車盤。(資料圖片/鄧倩螢攝)

平情而論,港府過去多年錄得巨額盈餘,但在運用盈餘時卻顯得非常保守,未能善用財政資源,還富於民,那又為何不在市建局引進類似「房屋儲備金」的做法?2014年,港府因房委會陷入財政壓力,宣布撥出部分盈餘成立房屋儲備金,以支持公營房屋發展計劃。然而,市區重建和公營房屋計劃的公共目標同是市場無法協調,而「行之無效」的自負盈虧原則,亦容易造成重建地區士紳化,新盤「納米化」等失衡的底因。

更重要的是,政府若能重設財務安排,廢除自負盈虧原則,改由港府和市建局共同議定發展方針,宏觀地協調房屋政策,再經立法會議員審議、批出,便可釋出法定機構的能力,協助政府重置資助房屋市場的置業階梯。例如,市建局可考慮將早前馬頭圍道/春田街 「港人首次置業」先導計劃恆常化,在設有轉售限制下,為不符合申請居屋資格、卻又未能負擔私營房屋的較高收入人士及家庭,提供更多置業選擇,滿足各階層的置業需求。這才是遠較「規劃儲備」來得積極和長遠的革新安排。

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