磚頭能抵疫風　港鐵須善用收益利民生

港鐵主席歐陽伯權本周三（26日）出席公司股東會前表示，疫情下的物業發展項目表現相對良好，短期繼續開售鐵路站上蓋樓盤，未來投入千億元興建新鐵路線及小濠灣車廠上蓋物業。
港鐵是公用事業而且享有壟斷地位，其物業項目素來佔盡地利而且利潤豐厚，實有更大能力補貼其運輸本業和改善港人居住質素，利用其「類國企」身份，一併解決居住和出行兩大難題。

疫情重創百業，港鐵的車務和租務收入難以避免大減。不過，港鐵地產業務迄今也抵過疫風，去年物業發展業務為公司股東帶來55.07億應佔利潤，只較2019年高位微跌1.3%，大部分利潤來自本地售樓，其數額足以彌補經常性業務虧蝕。近月黃竹坑晉環和大圍柏傲莊單位銷情暢旺，日後的項目也在地區的中心地帶，人流有保證，加上歐陽伯權替未來發展項目派定心丸，港鐵賣樓所得分紅利潤相信繼續可觀。

港鐵受盡政府政策優待，包括地區規劃多以鐵路站為中心，為港鐵帶來穩定客量，而且排除同業以至其他交通工具直接競爭，地位有如「國企」。固然港鐵一直把部分利潤投放在鐵路營運以及未來的鐵路建造項目，但從歷年龐大的利潤額和新項目的地利優勢看來，企業仍有空間回饋社會，首要善用上蓋物業地段和利潤。

善用鐵路上蓋價值

但如何善用利潤就值得商議。近年社會愈加質疑鐵路站上蓋住宅項目盡歸私人單位，忘卻為大眾解決基本居住需要的急務。在民間壓力下，政府和港鐵才同意預留小蠔灣車廠上蓋的一萬單位興建公營房屋。在本月中的立法會會議，議員葉劉淑儀建議屯門南延綫和北環綫預留一半上蓋物業給居屋，其他議員則建議政府為港鐵利潤封頂。

上蓋建居屋的確讓較多中等收入家庭共享便捷交通和周邊設施，達到一定社會目的，但從釋放土地價值的程度來說，上蓋留給私樓有助港鐵從售樓獲得最多收入，只要收入能夠有效回到市民口袋，賺錢不是問題。至於為港鐵利潤封頂，規定企業撥出部分利潤，畢竟有違股東意願以至當初上市預期。

利用物業回報補貼車費

要令鐵路惠及所有民眾，政府要從規劃和補貼着手。在規劃方面，政府把上蓋附近的住宅地皮盡留給公營房屋，並做好鐵路站和屋邨的接駁。同時間，政府應該直接回購港鐵，指令港鐵分拆運輸及物業範疇，再重新把後者以房託基金上市。政府和港鐵的運輸部分可以透過手持的房託股票和日後的派息，名正言順補貼交通業務。兩項措施結合起來，可望拉近不同階層的生活差距。

改造港鐵架構是個複雜議題，例如政府和港鐵要重訂鐵路融資安排。現時由於物業和鐵路業務同歸單一企業，政府採用「鐵路加物業」模式，批出鐵路站上蓋物業的發展權，以補貼鐵路建造費用。他日物業部分剝離鐵路部分後，鐵路部分在未來一段時間未有足夠資金建造新線，惟沙中綫和高鐵的超支延誤一役證實政府全資興建的 「服務經營權」模式失敗，也許港鐵需要向政府或商界借款或發債以籌措資金，當鐵路工程完成後再把地皮售給房託基金並還款。

無可置疑，港鐵掌控本地鐵路命脈，本質上也是政府為大股東的企業，理應優先履行政府政策，不論上市與否也不應偏離目標。從政府角度看，政府要利用港鐵解決社會問題，而非容讓港鐵成為住屋和交通問題的根源。既然港鐵主席對未來物業發展保持樂觀，那政府應帶領港鐵應好好借助土地房屋資源惠澤民生，而非任由港鐵「自肥」。