據中國人民銀行網站消息，中國人民銀行、國家金融監督管理總局8月28日印發關於《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》的通知。

《意見》指出，銀行業金融機構發放個人住房貸款應符合最低首付比例要求。個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次性還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

業內專家表示，《意見》將個人住房貸款期限從最長30年延長到40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定，這也合理提升了購房人的貸款能力，「這是為了適應經濟社會發展需要。」

對購房人而言，貸款期限拉長最直接的影響是月供降低。以貸款100萬元、等額本息還款、利率3%測算，30年期月供約4216元，40年期降至約3576元，每月可少還約640元。這對於月收入不高的年輕購房群體而言，有助於合理提升貸款能力。

《21世紀經濟報道》指出，不貸款期限拉長也意味著總利息支出相應增加。仍以上述條件測算，30年期總利息約51.8萬元，40年期則升至約71.7萬元，多出近20萬元。購房人需要在「月供壓力減輕」與「總利息成本增加」之間做出權衡，根據自身收入預期和財務規劃合理選擇期限。

與此同時，金融監管總局、中國人民銀行聯合發佈的《個人住房貸款管理辦法（試行）》將收入償債比例上限從55%提高至60%，即銀行允許借款人每月用於還債的收入佔比進一步提升。在月供降低和償債比例上限提高的雙重作用下，購房者的可貸額度將得到更大幅度的提升，進一步釋放了合理住房消費需求。

同時《意見》明確，貸款金額不得超過擬購買住房的評估價值，並要求銀行重點評估借款人還款能力、加強收入真實性核查。

「能拿房、再還貸」：購房人保護迎來制度升級

《21世紀經濟報道》指出，此次《意見》頗受公眾關注的一點，是對個人住房貸款發放時點的重大調整。根據《意見》要求，所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，確保購房人「能拿房、再還貸」。

此前，個人住房貸款一般在項目主體結構封頂後即可發放。但近年來，房屋建築標準提高、施工流程拉長，項目主體結構封頂後仍有大量裝修、綠化等工程量，「封頂放款」要求已偏早。一旦項目逾期交付，購房人往往面臨「沒拿房、先還貸」的困境。

報道引述專家說法稱，這一調整旨在防範住房逾期交付引發金融風險，通過延後貸款發放時點，更好維護購房人合法權益。還有市場人士分析，部分業主曾遭遇「房子無法交付，但房貸仍需償還」的困境，新政落地後貸款發放時點將與房屋實際交付節點緊密掛鈎，為購房人權益添加一道堅實保障。

此外，《意見》還明確，個人住房貸款應通過受託支付方式發放：現房銷售的項目，貸款資金直接划轉至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；預售項目，則划轉至預售資金監管賬戶。這一安排與開發貸款主辦銀行制度形成閉環，確保資金專款專用。