大埔宏福苑發生致命的五級火災，是香港前所未有的重大災難，讓港人十分悲痛，將銘記在香港史冊。港府和社會各界都在追查原因和真相，誓要追究刑事責任。市民大衆不禁要問，為何在今天如此先進的城市，還會發生這等低級錯誤的嚴重事故？本次火災的源頭是大廈維修所搭的棚架著火，還有棚網、發泡膠等易燃品引起，但是歸根究底，是維修工程公司的監管水平及安全意識極低所致，如果要追查更根本的原因，就是維修工程、業主法團和管理公司都要負上責任。

不知何時，香港容許大廈小業主成立業主立案法團，經過多年的實驗證明，外界形容這是一項失敗的倡議一點都不誇張，大家可從這麼多年觀察大廈的管理、維修和發展中可見一斑。舉一個簡單的例子，幾乎沒有一幢有業主立案法團的舊樓，其通過的大廈維修工程，沒有被人投訴出現貪污和賄賂行為。而事實上，的確有很多法團成員、管理公司人員和維修工程公司職員被法庭控告貪污或行賄罪成，當然有更多不合法的行為沒有被告上法庭，或因證據不足被撤銷控罪。但是無論如何，業主立案法團和維修工程公司的貪污形象已深入民心，要改變長留在大家腦海里的印象談何容易？

業主立案法團的貪污情況港府當然也相當清楚，無奈當局缺乏監管，實在影響香港的廉潔形象。立案法團權力過大，直接指揮大廈管理公司做事，早已成了一言堂。然而，這些業主法團成員水平卻普遍偏低，尤其是一些歷史悠久的居屋、公屋和舊樓，幾乎沒有法團成員是專業人士，而民政事務處平時只是擔當咨詢工作，沒有給予專業意見，可以形容每次法團會議都是有點兒戲，有時甚至沒有按照議事規則進行，委員們更經常因各自意見不合，最終會議都是胡鬧收場。由於這些法團沒有受到任何監管，容易給一些專門「吼住」維修工程的有勢力人士滲入，互相之間形成串通勾結，產生利益瓜分和貪污行為。

立案法團管理失當　物業價格大跌一半

筆者公司名下有一些物業收租，都是樓齡較舊的大厦基座的商舖和停車場物業，就是長期給立案法團欺負的對象。雖然我們公司長期支付最大的管理費和日常維修費，但是長期被當成街外人，不但沒有得到任何管理支援，法團某些人甚至經常煽動小業主故意刁難，為達到個人目的，動不動就連同法團律師起訴商舖業主，清拆門口和外牆招牌，不讓合法使用電梯，最離譜的是特意對商舖任意加多一兩成管理費，說是經過法團會議大多數委員投票通過，如不同意，就利用大廈基金來起動官司控告商舖業主，須知道打官司商舖業主兩邊要支付龐大的律師費，法團就是想以此強迫商舖業主讓步就範。也就是因為法團權力過大，某些法團成員以權謀私，形成大廈管理失當，舊樓價格嚴重跑輸給新樓一半以上，令小業主損失慘重。

長此下去，如果港府不大力改革，成立部門嚴加監管，業主立案法團已沒有存在的必要，因為法團霸道歪風已街知巷聞，繼續存在只會令物業更加貶值，對小業主沒有好處。除非當局直接委派專業人士參與管理立案法團，否則大廈只需要有業主委員會便已足夠。我們來作個比喻：著名管理得好的大型屋苑「大古城」，就是因為沒有成立業主立案法團，只有業委會監管，一些日常的管理工作和維修事宜反而做得十分透明，管理公司與業戶有充分溝通和協調，大廈管理得好之外管理費又便宜，物業保值能力更高。真心講，假如太古城成立業主立案法團，樓價一定立刻下調兩成。

再看看已經成立業主立案法團的「城市花園」又如何？今天樓價平均每呎只有10,000-13,000左右，較旁邊幾年樓齡沒有立案法團的「維港頌」的造價每平方呎23,000-33,000，價格便宜了一半有多，顯然跑輸了大市。又如中環甲級商廈IFC、交易廣場等，以及置地廣場的多幢寫字樓，樓齡雖已40多年，但由於業主管理完善，不必有立案法團，至今租金每平方呎仍高達100元以上，不比同區全新的寫字樓「The Henderson」和「長江中心二期」低，說明舊樓管理完善，也一樣可以很保值。而就算是買賣價格，沒有成立法團的寫字樓和高端的豪宅，舊樓與新樓的買賣價格也只是相差1至3成不等，不像已成立法團的二手樓，價格比同區新樓便宜了一半，顯然成立法團的二手樓，價格明顯跑輸給大市。以上種種有了結論，當年要求業主立案法團成立的初衷，今天已經完全變質，是時候大刀闊斧地作出改革了。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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