執筆之時，本人對大埔宏福苑五級火警引起多戶痛失家園甚至愈百名親人，表示極度哀痛，也對逝者表示沉痛哀悼及對傷者和受影響家庭致以深切慰問。今天的香港，是二十一世紀先進的大都市，竟然會發生如此悲慘的災難，實在是匪夷所思。筆者心情非常悲痛，不禁要問，香港大廈管理出現良莠不齊，當局提倡高樓齡樓宇成立大廈立案法團，然而法團成員整體對樓宇管理的知識偏低，卻異常積極地參與維修工程，因此屢傳工程圍標、偷工減料及貪污事件，雖然這是衆所周知的事情，然而當局面對無數投訴，仍然充耳不聞，對法團長期缺乏監管，因此無法樹立大廈管理及維修工程的廉潔形象。

要提升大廈管理質素，減少此等悲劇重演，大廈業主立案法團的主要成員必須由有學識或知名人士來擔當，而政府民政事務處更應派出具有相關知識的職員參加法團每次的會議，不是來聽聽算數，而是要主導會議並給予重要意見，尤其是關於大廈維修工程方面的問題，避免法團開會時總是胡鬧一場。

此外，市場上的一些商舖物業，大多數位於大廈基座部分幾層，雖然長期支付最大份額的大廈管理費及維修費，但長期得不到公平對待，長期被當成外人，受到無理欺壓；並且經常作出滋擾辱罵，籍詞趕走租客等等，甚至走「法律罅」用多人舉手通過方式，亂加商舖和車場的管理費，習慣性利用法團律師，動不動就動用大廈資金起訴商舖業主，這種情況像是失控，卻已是常態。那麼「燒銀紙」告自己商舖業主為的是甚麼？其實路人皆知，為的是排除異己，日後「方便做嘢」。相信絕大多數的商舖業主都有同感，只是所佔份額雖最大，卻還是屬於整座大廈的「小份額」，因此面對霸凌，只能選擇忍氣吞聲，敢怒不敢言。

以上言論揭露社會不公一面，是很多基座商舖業主的肺腑之言，如有政府部門人士看到，歡迎提出查詢。那麼如何讓港人安居樂業，創造良好的居住環境？大廈的管理質素好與壞，以及如何打破各種電梯、冷氣系統的寡頭壟斷均非常重要，這些都需要政府相關部門的參與，甚至需要作出嚴密的監管。這次歷史性火災的慘痛教訓，正是在告訴大眾，維修工程公司的嚴重疏失，跟大廈立案法團如何篩選工程公司，有沒有涉及貪污賄賂，似乎甚有關連。觀此嚴重事故的發生，未來將會進一步發酵，短期內二手樓巿場交投會放緩，人們擔心樓宇維修及外牆工程影響，交投會轉向一手新樓，買家寧願購買新樓較為安全。當然，從中長線看，香港樓宇維修將進一步優化改良，香港仍然會是世界宜居城市，而樓宇價格也不會受災難事故影響。

住宅升85% VS 甲廈升100%

回說本港經濟和樓市，近日中原地產創辦人施永青拋出樓價6年升85%的言論，引起坊間不少迴響。施生是樓市專家，預測向來有一定程度的理據，他認為未來6年香港貨幣持續貶值、利息向下調整以及單位供應不足，足以讓樓價一直上漲，從中原城市指數（CCL)在低位134.89點算起，可以上升至250點，升幅可達 85%。筆者認為這個預測並非不可能，250點看似很高，其實不高，相對於2021年高位191.34來講，樓價只提升了3成左右，而且施永青形容的是在6年後。其實，從2021年年底算起的這幾年，世界各大金融城市如：紐約、洛杉磯、杜拜、新加坡以及澳洲等城市，樓價平均升了3成以上，即是周邊國際城市樓價的升幅已經遠遠高於本港，那麼為什麼6年之後，香港的樓價不能再上升3成呢？

施永青預期住宅樓價6年後可升85%，我認為極有可能。那我們也看看商業大廈（尤其是甲廈）6年後能夠升多少？筆者大膽地預測，直至2031年，即從現今起計算6年後可從低位上升1倍。這個預測看似很誇張，其實不誇張，而且應該會比住宅更早實現，筆者認為商廈價格升1倍，無需在未來6年後，應該會在6年之內便可達到。港島甲廈價格從高位下跌了50%至70%左右，觸踫到U型的底部，如今頻密的成交，正是在U型底部打底中，這個底要打多久不知道，但是筆者相信谷底反彈是遲早的事。做一個投資個案分析：中環甲廈美國銀行中心高層單位近日由財金界名人袁天凡夫婦買入作投資，上述單位為美銀中心35樓03室，面積約1517方呎，景觀開揚，本月初以2730.6萬元買進，呎價約1.8萬元。我們來看看在未來6年之內，究竟是美銀中心的價格升1倍，達到每呎3.6萬元快，還是住宅樓價升85%，即中原城市領先指數升至250點快？也就是比較一下，是住宅價格升85%，還是甲廈價格升100%，哪一個能夠早點實現？

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。