近日仍有讀者問我：「蔡生，香港樓市咁差，估計今年樓價會跌幾多？」我回答：「今年樓價已經升了3.11%，還會繼續升。」這位讀者感到非常詫異，認為筆者在講笑，他說大多數專家及身邊朋友都預測樓價向下跌，爭議的是跌多少的問題，看得最淡的一位專家更直指在不久將來還有7成跌幅，贏得大衆一時掌聲。他們形容筆者的見解屬於另類偏見，難怪總受到淡友們批評。的確是的，筆者在今年年初，預測今年樓市先跌後穩再回升，樓價到年底可升3%-5%，當時市場一面倒唱跌，筆者的見解的確非常另類。

又如在大約半年前，本人看好樓市前景，率先在股價70元左右的時候，買進新鴻基地產（0016）股票，當時也是給人「笑甩棚牙」。大家都在說要投資新經濟，投資創科、AI人工智能甚至Web3.0等，誰還買地產股呀？市場的共識是，樓市已經沒得翻身了。那麼筆者看好是基於甚麼原因？道理其實很簡單，香港是國際金融中心，樓市應該與其他國際都市比較，既然杜拜、新加坡、澳洲和紐約樓價近幾年升了幾成，香港跌三成就不合理，回升是遲早的事；至於為什麼買龍頭地產股？去了解人家公司賣了多少房子，業績表現如何就知道，要相信自己看到的事實，不要人云亦云，以訛傳訛，一廂情願地「為想跌而唱跌」。

今天，住宅樓市「有幸」被筆者言中，樓價從谷底開始回升，許多淡友難免感到失望；而龍頭地產股急升了幾成，也令不少市場專家「一地眼鏡碎」。當然，筆者認同香港經濟需要多元化發展，我們應該作不同範疇的投資。雖然樓市未必能夠重返昔日輝煌時代，但也不能過份看淡，畢竟地產業是香港經濟重要一環，未來的發展起碼應該與其他國際城市看齊。今天樓市處於「U型」狀態，代表樓價在經歷下跌後，目前正處於觸底回穩的階段，預期未來將會逐步反彈。這種狀況是由多種因素推動，包括政府推出刺激措施、外來各項人才湧入、租金回報率上升、吸引投資者入市、潛在減息周期來臨以及「北水」流入樓市等。

工商物業成交頻繁　著名機構投資香港

筆者近兩個月又開始唱好工商市場，言行被形容與民意背道而馳。因為這個範疇今天仍然被同行極力唱淡，其他市民大眾自然也看淡，簡直沒有人看好。本人想與所有讀者再次見證工商市場的未來，坦白說，工商舖市場仍然到處出現銀主盤或急售的「筍盤」，成交價格還處於極低水平，比高峰期下跌幅度高達4至7成不等，難怪很多人皆認為這個市場已返魂乏術。那麼筆者又為甚麼看好這個市場？原因其實只有一個，銀主盤有一天會賣完，急賣「筍盤」最終會被掃清，一旦大幅蝕讓的平盤不復存在，市場就會開始止跌回升。工商舖市場是一個超跌的市場，當經濟復甦資金回流，樓價反彈一至兩成是正常現象。

作一個簡單的比喻，近期工商物業成交頻繁，大額成交及大幅蝕讓的個案不斷出現，媒體為吸引眼球，報導時總喜歡形容：「銀主腰斬一半、業主被迫大幅虧損5至6成、比高峰期叫價下調6至7成等」的字眼，讓人感覺市場到處蝕讓，工商市場似乎水深火熱，難以翻身。我們嘗試用另一個角度看事物，如果這樣報導又如何？「工商物業出現趁低吸納訊號，市場錄得不少名人投資者、國際著名投資機構入市租買個案，如阿里巴巴動用72億港元購入銅鑼灣壹號廣場13層樓面，每呎成交價高達2.6萬元，創出近年銅鑼灣寫字樓價格新高；美國著名基金公司簡街資本（Jane Street）以月租3,055萬港元，呎價137元租入中環新海濱商廈22.34萬方呎甲廈，寫字樓租金規模之巨，令市場人士嘖嘖稱奇等等」。顯然，市場有人黯然離場，有更多更具實力的買家及大機構在進場，他們用行動對香港未來投下了信心一票！

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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