雖然中東戰爭仍在持續，金融市場難免有些震盪，全球主要股市如美國杜𤧶斯指數、日經指數、韓國股市以及本港恆生指數均下跌5%-10%不等，但是坊間普遍認為對樓市影響不大。翻查過往兩伊戰爭、波斯灣戰爭等歷史，中東局勢雖曾令本港股市短期波動，但長線樓價仍維持上升軌道，即使油價短時間上升推高通脹，對香港樓市實質影響仍屬有限。以往農曆新年是樓市的淡靜時期，然而今年新樓成交依然熾熱，買家並沒有被戰火嚇倒，「西餅客」再次出現，新樓巿場可謂一枝獨秀，首季交投量創近年新高，樓價繼續呈現上升趨勢。

市場有評論指今年香港樓價將上升20%，筆者認為是相當進取的預測，個人看法相對保守，估計今年只會有5%至8%左右升幅。大碼物業市場受過往經濟不景影響，沽貨壓力較大，加上港府忽然增加了豪宅印花稅，這部分會有心理上的壓力，因此筆者預測只會有3%-5%升幅；至於中小型物業市場，是屬於相對穩定的用家市場，過去幾年本土積壓的剛性需求，以及人才政策和國內外資金的追捧，爆發出強大的購買力，這一情況今年仍會持續，因此預期中小型物業會有10%左右的升幅。以此推論，今年整體樓價將會上升5%-8%。

我們再來看看中東戰爭，伊朗比想像中更能「捱打」，雖然被轟炸傷亡慘重，美以略佔優勢，但伊朗仍然有反擊之力，這對將來的停戰談判帶來正面影響。估計戰爭不會打得太久，畢竟美國這種遙距的戰爭不能長期進行，國力消耗太大國民不會長久支持。那麼如果戰爭一旦落幕，市場轉為正常，全球和香港樓市的變化，關鍵會落在油價、利息、資金流向三個方面，結果會是波動收斂、理性復常。從全球層面看，戰爭結束後油價回落，供應恢復正常，通脹壓力舒緩，央行不用因為油價而「被迫維持高息」，反而較有空間按經濟基本面減息。

投資地產是尋寶遊戲

過去幾次中東局勢緊張，香港樓價長線仍在上升軌，說明實質影響不大。當戰爭結束、避險情緒降溫時，HIBOR 和全球利率回落，實際按揭息率下降，部分熱錢可能會由美元資產、黃金市場退回到股票及房地產。這次戰爭不同之處，是禍及多個中東國家，甚至連作為國際金融中心的杜拜也被戰火波及，加上美國似乎「吼住」中東的石油和財富，難免讓國際投資者感到擔憂，現實是殘酷的，部署轉移資產或分散投資是自然現象，聰明的資金必將投向安全的地方。而香港背靠祖國，不讓美國直接干預，中國香港將變成東方的「資金池」。

綜合複雜的國際形勢和本港多項因素，投資香港房地產似乎是不二之選，最起碼能做到保資產、抗通脹作用。那麼投資者應該怎樣部署？筆者常說香港地產是「尋寶遊戲」，樓價升或跌並非都一樣，因為要懂得尋寶。就如過去幾年，你投資了全新的港島或九龍豪宅，尤其是過億元以上的物業，今天可能要虧損，因為呎價高達5萬至10萬元，急需資金時在二手市場轉讓，肯定會輸錢離場；不過如果選擇了一些在市區比較有規模的中小型新盤，呎價在2萬元以內的，今天說不定樓價已經有二、三成升幅。又如最優質的工商舖市場，核心地段物業以往是一盤難求，現在有機會選購非常難得。已經到了最後呼喚的時刻，幾乎可以肯定，今天勇於投資銀主盤的買家，今後都會是贏家！

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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