上星期標題是「風起時豬也會飛！」其實同樣「風止時也虎落平陽！」樓價跌時同樣很多人出來剖析你投資的「死因」，雖然你其實安然無恙，但都當你「已經死咗」！（一笑）沒有人有興趣去看你如何部署克服了考驗，因為網上世界陳述悲情特別多點擊率！但是，事後孔明其實是填充題，無論樓市升或者跌，大局已定之後，其實任何人都可以說任何理由去解釋！所以讀者滿足了好奇心甚至幸災樂禍的心態之後，不應該當這些填充答案是真的，否則影響之後對市場的掌握！

筆者在過去已經不斷撰文提醒，今次住宅在樓市辣招實施了11年之後的幾乎零短炒下價格下跌，而且還在下跌期間，其實香港的銀行體系是不斷破紀錄地滾存越來越多資金，今次下跌其實並不尋常！

最後樓市的結果告訴了我們真相，樓價由去年3月的谷底到現在其實已不斷回升了至少15%（中原指數15%，祥益指數逾20%)，雖然在這上升的期間，大部分的時間人們仍覺得樓市是不斷下跌，亦是這個跌市不尋常的另一面。到了最近，不少唱淡的KOL都紛紛轉軚唱好！轉唱好的原因往往又是事後的填充題！本文出這個標題，其實並不是想取笑過去唱淡的各方好友。事實上，有不少看淡的人都有其實在的觀點，是值得尊重的，但現在的而且確我們應該提醒讀者要重新審視市場。

長期以來，很多人將樓價升跌都放在對立面，縱使筆者對樓價升跌均作出忠實的報導也好，都會被人標籤為大好友，其實我只是在樓價跌的時候提出市場上仍有動力的理據而已，我對有關二元化的看法認為是一個思想誤區。事實上，在投資上，只要有能力掌握，樓價升跌都是機會，我們不應該亦不需要追求樓價不斷向上或不斷向下！反而一個容易升跌的市場才是對公眾最有利，樓價長期上升會令民間怨氣大，事實上社會財富亦分配得不好。樓價的確是應該長遠隨通脹率上升，但在長遠上升的過程中，有不斷的小升小跌才是財富分配最均勻的市場結構，如何能有一個這樣健康的市場？

筆者想說香港的市場結構本來就相當健康，只是香港一些官員、議員甚至市民弄錯了兩個重點。第一，「想要樓價跌，必須要放盤量多」！要放盤多，就要制度上能加大流通量，即是轉流量！香港過去的「樓市辣招」是做得十分成功的逆周期措施，其可針對到美國無限量化貨幣對香港的摧殘，但對香港樓市來說，其實是限制了轉流量！以屯門二手住宅放盤量為例，事實上在2010年至2018年大減七成！

第二個誤區是，很多人將注意力只放在一手市場增加供應，其實二手市場才是最大的供應來源。過去很長時間，官民都不知道二手轉流的重要，包括業主換樓都是增加市場供應的方法。筆者聽過很多官員誤以為業主換樓只是一買一賣互相抵銷了，這明顯反映到很多人是嚴重不明白市場。轉流率增加其實是活化整個置業階梯，是起碼數個板塊的供應增加，而一手供應就是將民間財富傾斜向發展商分配，這是結構性錯誤地製造了深層次矛盾，筆者是否想提倡以後不理樓市？不是，我只是建議有利大眾的管控法則而已，例如筆者是同意短炒需要限制，但訂立任何規例之前，我們都要確定能夠看到轉流率得到改善，如果轉流率暢順，市場上會很多放盤，價格自然容易調節。如果市場一直都容易調節的話，樓價下跌的時候都是健康及鞏固長遠的投資，這樣我們的路才能走得更遠及共贏！不要將時間花在二元化鬥爭上，事實上，樓價有升就有跌，下次下跌的時候，我們是否又再將悲情無限放大？然後再等待下次回升時候的後悔？

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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