筆者認為香港住宅樓市已進入「升浪下半場」，我作這個定性不是為了想預測樓市，是希望消費者了解市場的變化本質。

我認為住宅這一波升浪應過了一半，當然，升浪完了可以有第二波升浪，亦可以是一波跌浪，亦可以是打平的鞏固，下一個浪是怎樣？在文章最後才交代！先談當下住宅樓市市場！

這一浪的樓價其實由去年6月開始上升，雖然慢慢升，但是整個趨勢由當時開始，直到農曆新年前出現小陽春！甚至農曆新年後成交更增加成為「雙陽春」，發展到這階段，整個升浪趨勢已經是鐵證如山！各位應相信數據，並評估這個升浪還可以走多遠和怎樣走！

既然去年到現在是這一浪的樓價升浪的上半場，究竟筆者用什麼作分野呢？我認為，上半場應是價量齊升的，下半場的成交量會因為價格高了而減少，來到現在，我認為成交量開始應該差不多到頂了，價升的日子未來仍會持續3至6個月，這視乎價格上升的速度，升得愈快時間愈短。

那現在買不買得過呢？當然買得過，不是因為我賣花讚花香，現在的樓價仍比最高峰時便宜了約20%，所謂最高峰的樓價其實是發生在嚴謹的「樓市辣招」措施之下的，是無法炒樓的低泡沫市場的。

升浪去到中段，投資打法如何？我在這裏給一些意見，看官可以作參考，但記住每個人的機遇結構和面對的處境都不同，我的意見不應該當是投資貼士！

因為宏觀經濟改善了，你說地緣關係緊張，但緊張經濟數據也是好了，是數據滯後還是東升西降?筆者之前已經分析過了不作多談，我覺得現在是階段性，這浪升浪的下半場開始成交量不多，但價格仍然上升中。以我幾十年的經驗，其實下半場會在成交減少之下有機會升得更快，因為悲觀情緒少了，這個讓市場告訴我們。看回我們的主區屯門、天水圍及行家的全港性十大屋苑，成交量都是減少的，成交量減少的原因都是業主要求高，客人都提高了價格，不過追不上業主的價格，正常看好後業主自然企硬。

當升浪去到中間的時候，因為市場是不同盤自由流動，有些板塊行得快，有些板塊升得慢，所以行得慢又是你心頭好的話，就恭喜你了！如果行得快又是你心頭好的，那就無辦法了，當「群雄所見略同」就要付出代價了。

在這種回升市場最重要是做好比較，因為行得快和行得慢的板塊會相差甚遠！有些居屋成交呎價是未補地價高過私樓，而有些私樓呎價仍是8千多元一呎，甚至有些更加抵的，當然平有其原因，平貨可以是「籮底橙」，平價必須要配合質素和性價比！有質素而又剛好跑得慢的，才是入貨時間！如果你不懂分質素就買轉流率高和有交通配套的！

最後說後市，現在的局面是東升西降，我們始終是「東升」！而在赤馬紅羊中，我們亦不是戰亂國，甚至資金會走向香港！只要我們保持亂世的危機感，盯着數據的變化！如果資金真的留在香港，數據會睇到！股市會睇到！GDP會睇到！數據當然不要盲目睇差或者睇好！如果數據好，年尾會有下一波升浪！升多久就要看未來用了多少積聚的購買力！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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