圍封八年，一朝重開。荃灣「聯薈」商場的玻璃門再次打開，周邊街市客熙來攘往，街坊路過偶爾抬頭望一眼，卻沒有太多人走進去。有人說，死場要翻生，最需要的就是時間，要等街坊慢慢習慣它的存在，等租戶慢慢填滿空置的舖位，等人流慢慢從周邊滲透過來。然而，單憑時間，是否就能解開聯薈的人流密碼？

當《香港01》記者實地觀察，對比周邊商場後發現，時間或許能讓街坊「習慣」聯薈的存在，卻無法改變他們「走進去」的路徑。真正困住聯薈的，是荃灣區內一張看不見、卻無所不在的「網」，深植於荃灣這區獨特的、全港最龐大而又複雜的行人天橋系統。

當「離地」成為習慣　地面商場便成盲區

該天橋系統以港鐵荃灣站和荃灣西站為雙核心，連接超過二十個大型屋苑和商場。天橋將荃灣的核心消費區域，整合成一條室內商業走廊，行人全程身處有蓋天橋之內，不必落地面、不必等過馬路、亦不必日曬雨淋。區內居民早已習慣這種全程「離地」生活，對於他們而言，荃灣的商場僅為有天橋連接着的。偏偏，聯薈就卡在這個天橋網絡的「地面盲區」。

十分鐘路程　從有蓋天橋走到濕滑街市

記者實測，從地鐵荃灣西站D出口出發步行至聯薈全程十分鐘，這十分鐘的步行路線，恰恰是問題所在。離開荃灣西站後，開始時沿著海之戀、如心廣場方面穿梭，再穿過荃新天地，全程皆有冷氣覆蓋、路面平坦。

然而，一旦踏入聯薈的範疇，你就必須脫離舒適的天橋，穿過楊屋道街市落地面，再沿着街市段的舊區街巷步行，沿途人多路窄，並且無瓦遮頭、沒有明確的指示牌，路面甚至帶著些許濕滑，行人體驗與天橋商場圈的舒適便捷形成強烈對比。

天橋客不願落地　街市客無意閒逛

這種「天橋棄子」的地理位置，切斷了聯薈吸納荃灣西站、海之戀等中產屋苑自然流動客源的機會，會落地面並出現在聯薈周邊的，幾乎全是雙手提滿海鮮蔬菜、滿腦子盤算著今晚菜單的「街市客」。而街市的購物邏輯是「即買即走」，商場的邏輯則是「閒逛消費」。

對這群買餸街坊而言，地面的街市地舖早已能滿足日常所需，他們也缺乏進入聯薈「閒逛」的心理預期與體力。因此，聯薈正正夾在兩個世界之間，它既進不去天橋圈的空中動線、無法吸納那批習慣「離地」消費的區內居民，又無法將地面的街市人流轉化為有效客源。

被成熟商場包圍的聯薈　靠什麼突圍？

再加上，聯薈所處的荃灣一帶，本身已是一個商場高度飽和的區域。荃灣區有多個具規模的商場環伺四周。聯薈夾在這些成熟商場之間，本身已缺乏獨特的吸引力。加上作為一個脫離天橋系統的「孤島」，要與這些成熟商場搶奪消費力，無疑是以卵擊石。

在高度飽和的荃灣商場生態中，與聯薈僅一街之隔的「荃新天地」，無疑是其最直接的對照組。兩者地理位置極近，境遇卻如同兩個世界。荃新天地不但坐擁天橋網絡的龐大自然人流，其商場定位、硬件設施與配套亦相當成熟。

李根興：硬件不如人，關鍵只能在於「平租」

更具威脅性的是，內地品牌南下擴張的紅利，並非聯薈獨享，荃新天地同樣是他們的搶手目標。譬如記者發現，除內地連鎖品牌「霸王茶姬」及「遇見小面」外，荃新天地新近亦有內地連鎖咖啡巨頭「瑞幸咖啡」進駐。當條件成熟的商場也在積極吸納這批內地過江龍時，正在努力填補空置率的聯薈，無疑面臨著被爭搶潛在租戶的殘酷競爭。所以這座剛脫離「死場」標籤的半成品商場，究竟該如何在夾縫中求生？

盛滙商舖基金創辦人李根興直言，聯薈在硬件與人流上處於劣勢，現階段只能以「平租」策略突圍。譬如呎租低至20、30元，甚至免除底租，僅抽取一至兩成營業額作分成，藉此降低入場門檻吸引商戶進駐，先求填滿空置舖位以帶動基本人流。

平租非萬能　賣散業權有機會淪死場

但「平」是否能治百病？香港不乏翻新後再度沉寂的民生商場。李根興指出，聯薈萬一「賣散」，就會有機會變成「死場」，因此關鍵在於業主能否堅持「單一業權」營運。

他以同區的地皇廣場及荃立方為例，指出業權分散會導致小業主各自為政，缺乏統一宣傳，市道欠佳時亦難以協調減租，從而淪為死場。但只要有大業主去統一管理及招租，商場復甦便只是時間問題。

給街坊一個「走入去」的理由

聯薈的重生之路才剛開始。在「天橋之城」的夾縫中，它代表了民生商場的生存實驗。中港品牌的結合雖然提供到新鮮感，但在強大的消費慣性與地理劣勢面前，這座「曾經的死場」能否真正起死回生，關鍵不在於它封閉重開後表面有多光鮮，而在於它能否給街坊一個「走入去」的理由。

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