北部都會區首個片區試點——洪水橋片區將於明日（7月3日）截標。項目涉及住宅、產業及公共設施等多類型發展，總土地面積近11公頃，發展商需同時兼顧住宅及產業發展。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓估計，項目估值約44億至49億元，而當中住宅地部份，估計每呎樓面地價約2,400至2,700元，預計最終收到2至3份標書。

涉3幅住宅地及3幅產業地　可建3120伙

洪水橋片區由6幅用地組成，涉及3幅住宅地及3幅企業及科技園用地，分別涉及大約182萬平方呎及296萬平方呎，合共計算高達約478萬平方呎。發展商除了發展3幅住宅用地外,同時需要兼顧負責發展3幅產業之中至少1幅。

雙信封制招標　非價格佔70%

項目採用雙信封制招標，地價僅佔評分30%，其餘70%屬非價格標書，包括發展商產業經驗、會否引進龍頭企業、發展速度、投資規模及創造的就業機會等。

彈性地價繳付安排、地價75%三年內付清、期間免息

是次洪水橋片區發展招標項目，將採用彈性地價繳付安排。片區地價中標者，可於招標結果公佈後28日內繳付至少25%地價，其餘最多75%地價可以招標結果公佈後三年內付清，期間免息。

↓↓洪水橋市地段第18、20、21號住宅地位置↓↓

據地政總署資料，3幅住宅地包括洪水橋市地段第18、20、21號地皮。其中18號住宅地規模最大，地盤面積142,098平方呎，最多可建樓面高達923,638平方呎；其次為21號住宅地，地盤面積83,498平方呎，最多可建樓面高達542,736平方呎；最細一幅則為20號地皮，地盤面積54,402平方呎，最多可建樓面高達353,615平方呎。

合計3幅住宅地皮，合共最多可建樓面面積約1,819,989平方呎。日前發展局表示，該3幅住宅用地將會提供約3,120伙。

↓↓洪水橋市地段第18、19、20、21、23、24號企業及科技園用地位置↓↓

3幅企業及科技園用地涉296萬呎　23號用地規模最大

至於企業及科技園用地則包括洪水橋市地段第19、23、24號用地，規模最大為23號企業及科技園用地，佔地約250,171平方呎，最多可建樓面高達1,250,854平方呎；其次為24號用地，佔地約232,894平方呎，最多可建樓面高達1,164,471平方呎；最細則為19號用地，佔地約109,687平方呎，最多可建樓面高達548,436平方呎。

兩幅較大產業用地將交還政府

合計3幅企業及科技園用地，合共最多可建樓面面積約2,963,761平方呎。值得留意，上述規模較細的19號用地，日後會由發展商發展及營運，而規模較大的23號及24號用地，則會在平整土地後交還政府。

↓↓洪水橋市地段第19、23、24號企業及科技園用地位置↓↓

華坊：估值約44至49億　料收2至3份標書

對於洪水橋片區用地即將截標，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，項目總投資額巨大，回報期長，估計最終收到約2至3份標書。他估計項目估值約44億至49億元，按私人住宅地最高可建面積約182萬平方呎作參考換算（即不計算企業及科技園用地），每呎樓面地價約2,400至2,700元。若計及創科地樓面，樓面地價將更低。他認為，項目最大成本是基建、開發及利息支出，由於採用雙信封制，財團會較著重技術評分，地價會偏保守。

市場分析指，由於項目投資額龐大，預計最終入標方式將有別於單純由地產商競投，而是跨產業形式組財團合資競投。

年初估算每呎地價1200至3000元　估值56億至140.8億

而在今年初，市場估計洪水橋片區發展招標項目，每呎樓面地價約1,200至3,000元，估值大約56億至140.8億元。

↓↓洪水橋/厦村新發展區↓↓

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