買樓的按揭借貸算不算「危險槓桿」？股神巴菲特的理論或可以為你提供參考意見。

一直反對槓桿投資的巴菲特，是否也反對透過按揭去買樓自住？顯然不是！巴菲特本人其實都借過錢買樓，他反對的是「投機性孖展」，而不是「有生產力的長期負債」。如果以買住宅自住和股票作比較，同樣在使用槓桿下，兩者核心分別在以下三點：

1）無「強制斬倉」和Call Loan機制

股票槓桿跌10%被Call Loan要補錢，補不到就即時強制平倉，血本無歸。但樓價跌三成，只要你準時供款，銀行一般不會運用機制去收樓，這個「時間緩衝」令你可以等復甦，不用被迫賤賣！

2）還款期限夠長，通貨膨脹是你的戰友

而且越高通脹就越受保障，以借30年為例，每月供款是固定的。隨着時間過去，你的工資會升，但按揭欠債的實際購買力是貶值中。這和借短線炒股的「高息短債」完全相反。

3）「買樓自用」就是長遠投資的不敗底氣

股票價格跌幅只是數字，但你正在居住或出租的住宅，會產生實際現金流或節省租金。有了這個「安全墊」令投資的風險大幅減低。

雖然筆者經常說：買樓的風險其實只有「斷供」！出現接下來的兩種情況，買樓槓桿會變成巴菲特口中的「危險武器」：

1. 如果供款佔入息比率超過5成，其實是等於沒有了緩衝區。一旦遇上失業或加息，現金流斷裂，你就會「斷供」，這就等於墮入了「被強制平倉」（銀主盤），這就是「高智商計錯數」的時刻。

有關的理論以「343黃金比例」去區別巴菲特眼中的安全邊際：

a)供款佔入息 < 30%（頂級安全）

b)供款佔入息 30% - 40%（謹慎邊緣）

c)供款佔入息 > 50%（危險槓桿）

2. 純短炒投機，打算一年轉手，將長期負債當短線槓桿用，想賺差價。這個時候，樓市那1%的黑天鵝（如政策突變、加息）就會摧毁你，和炒股爆倉沒有分別。

巴菲特語錄重溫，他買農場與房地產時強調，最好的投資是「即使市場關閉十年，你都心安理得」。如果你借錢買樓，是打算長揸、供得起、間屋有用途，這個稱為「善用財務槓桿」；如果你是博房產短線升幅，這就叫「玩火」而不自知。

所以關鍵口訣是：看現金流，不要看樓價升跌，現金流包括你手上的現金和持貨期間可收回的租金！用這個角度來說，香港的房地產市場過去幾年表現不錯，樓價下跌的期間租金都有上升！整體社會資金流充裕，香港始終是福地！

但看官也要記住市場多變，時代也在變，以上法則不是給你為將來避險的，而是希望看官明白和講究「槓桿的安全邊界」！不要定位！風險和機會也常變、常在！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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