今年國慶節，維港煙花在微風中分外燦爛，筆者與好友在九龍站家中欣賞，聽見維港兩岸歡呼聲不斷，卻看見一個比往年更奇特的景象，就是觀賞煙花的人群呈現不規則的分佈，同樣能看到煙花的地點，有些地方肩碰肩擠滿人群，有些地方卻顯得疏落。這一幕頗具啟示，看煙花的人群不規則分佈，可反映出每個人掌握的訊息差別，也可比喻為市場，市場本來就是不規則分佈的，因為人人認知不同、立場、價值觀與處境各異，從而令市場參與者的決定不同，所以結果有別！

筆者也有感慨，香港經濟顯然正在回復，卻出現了不規則的分配格局，正如一個硬幣有兩面，一面「公」！一面「字」！兩邊都是真實！若我們只看好的一面，就會嚴重忽略甚至看不到另一面！尤其是經濟虛弱的一面，一定要勇於處理及承認，否則就會演變為社會矛盾！

另一個導致觀賞煙花人群呈現不規則分佈的原因，是九龍站還未充分發展好，其實雖有道路連貫，但不算暢順，給人覺得有斷橛禾蟲的效果，這一點政府要分外關心，在規劃準備上盡量做完善一點，否則道路不暢通將影響將來大都會的效應！

事實上，顯然西九商業氣氛日益成熟，能吸引金融機構紛紛進駐，今年正式入伙的西九龍高鐵站上蓋的大型旗艦綜合商業項目「環球匯」（IGC），其租客已包括瑞銀集團、西班牙桑坦德銀行、AXA安盛、平安銀行、荷蘭合作銀行、中國建設銀行（亞洲）、友邦保險（國際）與富衛（FWD）等，最近傳媒更報道有消息指中資券商廣發証券落實承租22樓全層樓面！進一步令環球匯成為卓越專尚的財富中心！

加上原本的ICC，以及由三座商業辦公大樓合組而成藝術廣場大樓項目（摩根大通已落實租用約25萬平方呎樓面面積），毗鄰M+博物館及香港故宮文化博物館，這些將結合成區內一個地標性發展項目，有人認為九龍站堪稱「CBD2」或「中環2.0」，雖然規模不算太大，但凝聚力和領導角色確實具備CBD條件及正處於成熟發展的趨勢之中，再加上高鐵和上佳維港景觀的配合，的而且確反映其強勢！

未來中資大行如何部署將會令到這個強勢加劇和加快！而且九龍站的故事還未完，西九文化區管理局預計於明年上半年將招標住宅部分供發展商開拓，還有海旁部分仍未開放，九龍站如果充分發展之後，不單只是CBD及維港豪宅尊貴區域，而且九龍站是相對低密度而且有足夠效能和空間的地段，如果政府能善用這個優勢在道路網絡再下功夫發揮其四通八達的優勢，那麼內地人由高鐵站到達香港之後，第一眼見到就不單只是美麗維港，還有香港的新規劃。筆者長期堅持每日步行1萬步的健康習慣，經常在步行過程中遇到遊客問路，亦每日見證遊客對香港第一印象，也作為香港市民甚至九龍站居民的角度，衷心希望香港好好掌握西九這個再度綻放光輝的舞台！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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