新世界發展（0017）日前公佈最新全年業績，拋出兩大「震撼彈」。一是提前交還 11 SKIES 予機管局，並支付 23 億元的「分手費」 ；二是受11 SKIES相關減值及撥備拖累，全年累蝕281.49億元，相當於公司市值的1.9倍。

不過，撇除非現金減值、撥備及其他虧損後，新世界錄得經常性營運淨溢利22.28億元，為三年來首次轉盈。業績表面上「有喜色」 ，且甩掉11 SKIES這個「包袱」，但新世界高負債依然惹關注。明澤資本國際研究總監及資深地產分析師鄭懷武指出，終止11 SKIES 合約對新世界而言屬正面訊息，但考慮到協議中涉及的股權期權條款，以至集團現時財務狀況，仍不建議投資者買入新世界，最高僅給予「中性」評級。

賣樓、收租齊發力　「主業」否極泰來

從「業務經營層面」看，新世界今次轉虧為盈，主要受惠賣樓及收租業務支撐，帶來逾90億元的毛利。

期內，香港物業發展收入為51.22億元，分部業績38.28億元；內地物業發展收入58.26億元，分部業績21.82億元。

至於收租業務，則繼續提供較穩定的現金來源。在K11 MUSEA、K11 Art Mall、K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King's Road等項目支持下，集團香港物業投資收入約34.24億元，分部業績26.2億元；內地物業投資收入19.15億元，分部業績8.55億元。

收租業務債務高企　利息年噬大部分利潤

若單看新世界的兩大「主業」，合計分部業績約94.85億元，反映集團核心物業業務本身仍具不俗的盈利能力。但集團仍要支付銷售及推廣費用、行政及其他營運費用、財務費用 及稅項，目前最大的掣肘仍是負債。

截至2026年6月底，集團總債務為 1,433 億港元，雖然按年減少約 27 億港元，但高達 1,400 億港元的巨額債務，意味著集團每年需承擔極為沉重的利息開支。在經過數年債務重組及延付利息的情況下，新世界全年利息開支高達47.1 億港元，侵蝕超過一半的利潤，導致最終留下的經常性營運淨溢利僅剩約 22.28 億港元。

可以說，在千億債務壓頂下，每年賺到的錢，目前仍大部分拿去「供息」，真正能拿來還本金的錢只是杯水車薪，致使總債務規模一直難以大幅減少 。

更值得留意的是，早前的再融資行動，只是把還債高峰期略順延。截至2026年6月，新世界需要在一年內償還或續期約232億元的債務，其中包含184億元銀行及其他貸款，以及48億元的固定利率債券及應付票據。一至兩年內到期的債務為417億元；兩至五年內到期的債務為692億元；五年以上到期的債務則為91億元。

甩手11 SKIES止血 　 惟股權期權引發攤薄憂慮

新世界早前與香港機場管理局達成協議，提前終止11 SKIES相關合約，並於2027年4月1日交回項目，支付約23億元提前終止費，另涉及最高約10.5億元的工程及服務承擔，以換取未來近40年不用每年支付18億元租金。鄭懷武表示，新世界終止機場11 SKIES相關合約，能有效減低未來的資金壓力，然而從股票買入的角度來看，他坦言：「我不會建議投資者買入，講真，最多（給予）中性。」

而且新世界主要股東周大福企業向香港機管局授予一項期權，機管局在終止日期的三年內可向周企收購其所持有的新世界股份，授予期權的代價為1港元。

鄭懷武剖析協議細節指，機管局可以22.5 億港元向周大福企業收購 7.5 億股新世界股份，折合行使價約每股 3 港元，對比目前約 6 港元的現價，「睇落好似好抵，折讓都成一半」。但由於條款規定周企持股不得少於三成，若機管局未來行使期權購入相關股份，此前新世界或需透過發行新股來配合，屆時必然對股價構成壓力。

雖然新世界已積極出售國內商場、REITs項目等資產，例如近月以約20億港元出售杭州及寧波的兩座甲級寫字樓，但鄭懷武表示：「財務上都是弱，即是都要補充資金！」公司唯一的選擇就是發行新股來強化股本，「供股」勢必引發攤薄效應。

賣樓成減債關鍵

集團中港賣樓收入強勁，年內來自物業發展項目及資產出售的應佔合約銷售合共約296億元。香港市場仍然是集團銷售主力。新世界於2026財年的香港應佔合約銷售額約221億元，而截至2026年6月底，尚未入賬的香港合約銷售中，約209億元預計於2027及2028財政年度入賬，為未來短期收入及現金流提供一定支持。

目前新世界的收租業務是穩定造血的現金牛，但現成「麵包」賣完，能否持續將「麵粉」變「麵包」，透過賣樓回籠現金，將成為減債還息進程的重要一環。 鄭懷武認為，儘管面對加息壓力，「總體上香港住宅個需求，和國內的需求都好強。」他指出，發展商只要定價策略得宜，銷售基本上不成問題，這亦能反過來幫助新世界透過賣樓回籠資金。

集團手上還持有北都約 1,240 萬平方呎的農地儲備，預計可開發近 7,000 個住宅單位。其中粉嶺馬適路及元朗南第一期項目已動工，合計約 3,000 個單位將於 27 財年推售。對新世界而言，如何將手上這些「麵粉」，變成可帶來穩定現金流的「麵包」就是未來減債關鍵。

對於市場擔憂高息環境對高負債的新世界會有衝擊 ，鄭懷武分析 ，雖然今年下半年的成交活躍度未必能延續上半年的強勢，但市場對加息預期已大致消化。他預期未來一年美國最多加息一至兩次，除非聯儲局加息幅度超出預估（如加息3至4次），才會對香港樓市及地產股構成較大衝擊，否則實質影響相對可控。

新世界首席財務總監兼聯席公司秘書劉富強亦在業績會上表示：「息口每增加 0.25 厘，我哋預計融資的成本大概會增加 2 億港元左右，所以對我哋嘅影響其實唔係好大。」話雖如此，集團千億負債壓頂，看來出路仍落於激活農地土儲、股東大手注資，以至再有重大資產出售行動，真正把負債壓低！