財富自由提早退休是不少人的夢想，但惹想靠收租「躺平退休」，恐怕未必容易遂願？來自吉林的30歲男子范俊傑，於2023年斥資逾200萬人民幣（約235萬港元），在湖南長沙購入14個舊樓細單位，賬面年租金收入達21.3萬人民幣（約25萬港元），理應可以悠閒地過富裕日子。然而，扣除空置期、維修費及代理佣金等隱藏成本後，實際淨回報大幅縮水。這名「收租佬」近日現身說法，呼籲大眾切勿盲目跟風，又坦言最佳入市時機已逝。

如何挑選舊樓收租？

據《海報新聞》報道，范俊傑自2023年起於長沙分批購入共14個二手樓單位，集中在湘雅醫院一帶，全屬樓齡偏高的「老破小」（高齡舊樓），這批單位連同基本裝修，總投入逾200萬人民幣（約235萬港元）。最貴的1個單位買入價為24.5萬人民幣（約28.8萬港元），月租2,200人民幣（約2,600港元）；最便宜的只需15萬人民幣（約17.6萬港元），月租1,700人民幣（約2,000港元）。若全數租出，年租金收入理論上可達21.3萬人民幣（約25萬港元），即不足10年已可「回本」。

賬面年租金¥21.3萬　實際落袋不足¥12萬

不過，目前這14個單位中實際出租的僅有11個，總期每年收到的租金約18萬人民幣（約21.1萬港元）。其中1個面積54平方米的單位曾連續空置3個月，賬面本應有約2萬人民幣（約2.3萬港元）年租，結果空置期間損失了約6,000元人民幣（約7,054港元）的租金收益。舊樓租金落袋前亦需扣除多重損耗，當中水喉、熱水爐、渠管頻頻故障損壞，每個單位每年維修及家電折舊費達2,000至3,000人民幣（約2,300至3,500港元）；加上管理費、租賃稅項，以及每次換租戶要付半個月租金的代理佣金等等。

范俊傑持有14個單位，1年持有成本高達6.9萬至8萬人民幣（約8萬至9.4萬港元）；以18萬人民幣（約21.1萬港元）租金扣除成本後，淨利潤僅約10萬至11.1萬人民幣。對比本金，實際年化回報率約為4.5%至5.5%，比賬面縮水近3成。

當事人叫停　稱最佳時機已過

面對網民關於「躺着收租」的質疑，范俊傑近日在微博澄清：「雖然我趕上了收租紅利，但入局的最佳時機已經過了，現在需要謹慎。」他解釋，房子雖是實物資產，但租務瑣事纏身且流動性差；相比之下，紅利資產或紅利指數基金雖有波動，但勝在省心且派息穩定。他強調「我發原視頻，不是鼓勵大家跟風入場」。

雖然我趕上了收租紅利，但入局的最佳時機已經過了，現在需要謹慎。

我發原視頻，不是鼓勵大家跟風入場。

此外，長沙已籌集11.5萬個保障性租賃住房及3.4萬個人才公寓，部分單位連同管理費月租僅需1,250至1,500人民幣（約1,471至1,700港元），租金為周邊私樓的4至5折。面對附帶精緻裝修且有專業託管的公營房屋，舊樓的價格優勢正逐漸消失，要賺取理想的租金愈來愈不容易。