【政策分析】綠置居急推3700單位 難解公營房屋供應「斷崖」之困

撰文:林劍
出版:更新:

房委會敲定今年推出的綠置居項目,讓合資格公屋租戶購買,地點包括柴灣道828個單位、青衣青鴻路2,868個單位,合共3,696個單位,是歷次綠置居項目中供應最多的一次,連同今年可能發售的6,528伙居屋,今年有超過1萬伙資助出售房屋推售。然而,由於現時的綠置居項目,只是從原有的出租公屋之中抽起作出售用,屬「塘水滾塘魚」,總量並沒有大增,綠置居增加意味出租公屋相應減少。
更可怕的是,由於整體公營房屋供應,於2023年後可能出現供應「斷崖」,政府今年推出的資助出售單位雖然偏多,但日後極可能無以為繼。再加上政府在短中期土地供應方面,招數乏善足陳,所以預期這情況短期內都難有改善。

柴灣道綠置居項目興建一幢36層高大廈。(資料圗片)

延伸閱讀:【政策分析】綠置居的原罪 一切由水泉澳開始......

綠置居撥作公屋計算 拆東牆補西牆

翻查去年12月公布的《長遠房屋策略》(長策)報告,2018/19年度至2022/23年度公營房屋(包含出租公屋與資助出售房屋)供應為100,800伙單位,公屋佔74,600伙,後者數字與過往幾年相約,都是維持約7萬伙。如果以5年計算,即平均每年有約1.5萬個公屋單位。

不過要留意的是,政府去年將恆常化的綠置居項目,正式劃入公屋範疇,變成「公屋/綠置居」類別,整個「公屋」的定義出現質變。因為出租公屋瞄準的市民,是無能力購買私樓或其他資助出售房屋者,與綠置居買家(即公屋租戶)性質完全不同。

截至去年12月底,公屋輪候冊已積壓26.76萬宗申請,一般申請者的平均輪候時間為5.5年,本年內可能會繼續上升。對比起這個需求,每年萬多個公屋單位供應,本身已是杯水車薪。綠置居則把本來已經不足的出租公屋單位進一步分割出售,今年的單位數更有接近3,700伙,比去年的2,545伙、2016年先導計劃的857伙加起來更多。

所以,特首林鄭月娥的房策是置業主導,鼓勵市民置業,但背後的代價卻是「拆東牆補西牆」,將原有的公屋單位撥作出售,更何況「東牆」(出租公屋)本身已經不甚穩固。即使政府辯稱,綠置居可以將原有的公屋單位騰出加快流轉,都無改一個事實:公屋總量不足。再加上,原有租戶遷出公屋單位後,房屋署需要再進行幾輪行政手續、驗樓裝修等程序,才能編配給新租戶,令輪候公屋者的入住時間進一步延遲。

延伸閱讀:【施政報告.拆局】綠置居挖肉補瘡 公屋輪候家庭淪「二等」公民

2023年後公營房屋或現「斷崖」

更糟糕的一點,是現時公營房屋供應是否能夠維持,本身已是一個疑問。正如上文所述,2018至2023年的五年公營房屋供應量為100,800伙,這數字比過去數年確有輕微增長。

然而情況往後有機會惡化。現時運輸及房屋局尚未完整公布2023/2024年度或以後的建屋量,因這些計劃大都處於初期規劃及設計階段,變數較多。不過《香港01》曾引述消息人士提到,由2023年至2026年的公屋供應,將會出現「斷崖式」下滑,而2023/24年度的出租公屋落成量,可能不足1萬伙,是近年低點。

而從運房局網頁的數字可見,2018/19年度公營房屋建成量預計有27,100伙,往後3個年度都維持約2萬伙水平,但到2022/23年度,建屋量料會急插至14,400伙,可見2023年或以後的公營房屋供應,本身亦不容樂觀。

運房局數字預計,2022/23年度的公營房屋建屋量將顯著下跌。(運房局網頁截圖)

延伸閱讀:【01獨家】公屋「黑洞」將至 2023年供應不足萬伙 輪候時間更長

短期土地供應各有限制 難填建屋「黑洞」

公營房屋不夠,那政府短期內(即十年內)又是否拿得出足夠土地填補「黑洞」?去年政府啟動的土地大辯論中,有數個主要選項可以在短期提供土地建屋,但限制相當多。例如棕地由於涉及棕土作業重置、收地等問題,可能需時十年以上;公私營合作(即「土地共享」)雖然具體細節未定,但由於政府拱手將發展主導權交予發展商,外界倒是十分好奇,政府有何妙法可促使發展商放棄囤積農地待價而沽,甘心交出土地建公營房屋。

唯一有明確時間表的,是局部收回粉嶺高爾夫球場。佔地172公頃的粉嶺高球場,佔地極廣,主要服務2,600名會員,本身亦屬官地,民意亦強烈支持收回此地作整全發展。不過政府在回應土地供應專責小組期間,只答應收回粉錦公路以東的32公頃用地,預料最快2024年可變成熟地發展。

至於具體建屋量,政府目前未有最終定案,發展局局長黃偉綸則指出,如果以公私營比例七三比估計,預料會多於土地小組所指的4,600伙。不過立法會議員尹兆堅就預計,32公頃球場最多只可建約八千至一萬單位,到底這對公營房屋數目幫助有多大,各位心中有數。

↓土地大辯論結果懶人包↓

+5

「餅仔」不夠大 如何分法都一樣糟

簡言之,房委會推出歷來最多單位的綠置居項目,雖符合林鄭月娥的置業主導政策方向,也為置業困難的家庭提供更便宜的買樓選擇,但基於公營房屋總量不足、未來數年難以有大改善甚至可能惡化,未能解決舊有問題之餘,更有可能衍生出新的問題,令輪候公屋的市民等得更久。

所以,政府急於大手推出資助單位,幫助未能購買私樓的市民置業,原意可以理解,但背後的邏輯問題是,當連「餅仔」本身也不夠大,無論如何分配都總會有人受影響。與此同時,政府又拒絕收回餘下140公頃的粉嶺高球場,連長遠規劃發展的機會都沒有,那到底公營房屋的斷崖問題如何解決?你話呢?