國務院近日發佈《城市更新「十五五」規劃》，當中提及，全面摸清城市存量資產資源底數，推動已供未開發土地和在建專案分類處置，盤活閒置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效。

政策出來後內房股應聲向好，畢竟行業低迷已維持一段長時間，在開發、銷售等環境仍面臨較大挑戰之下，如果城市更新能開闢另一復甦渠道，對行業而言將是一大利好。

另一方面，近期內地樓市出現「小陽春」跡象，部分城市成交量回暖。雖然整體市場仍處於調整期，但在政策支持與資金環境改善下，投資者適宜開始重新審視內房股的投資價值，尤其是國企背景的內房。

內地樓市交投回穩

內地樓市近況有所回暖，國統局指內地4月份70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格按月上升0.1%。而新建商品住宅銷售價格按月上漲或持平的城市按月增加5個至21個。

至於在內房的銷售表現方面，筆者關注中海外（0688）及華潤置地（1109）兩大內房龍頭的表現。中海外2026年四月合約物業銷售金額約241.91億元（人民幣‧下同），按年上升20.0%。

筆者注視到華潤置地2026年4月集團實現總合同銷售金額約258.8億元，按年增長49.6%；本年前4月累計合同銷售金額約700億元，按年增長2.2%。數據反映主要國有內房在最近整體的銷售開始漸入佳境。

關注非住宅銷售收益

兩大龍頭內房在非住宅銷售收益的情況亦值得關注。2025年中海外商業物業運營業務收入約72.0億元，其中，寫字樓收入為人民幣34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業物業收入為9.9億元。而2025年內，集團來自外部客戶的其他業務收入為 41.15億元，在剔除分部間收入後，2025年中海外的非住宅銷售收益佔整體約6.7%，反映房地產開發業務仍屬中海外的收益主軸。

至於潤地，2026年4月經營性不動產收租型業務租金收入約28.5億元，按年增長11.3%。其中本年首4個月，經營性不動產收租型業務租金收入約120億元，按年增長13.3%。筆者認為該集團在收租型業務的收入增長持續保持韌性。集團在2025年全年經營性不動產收租型業務的佔比達43.9%，而輕資產管理收費型業務的佔比則為7.9%，兩者合計為51.8%，反映非開發銷售業務的比重已過半，業務收益來源較為多元化。

筆者認為內地樓市回暖的確會吸引投資者的眼球，加上政策東風，重視短線反彈的投資者可關注內房短期的銷售數據來捕捉入市或獲利機會。

【財經專欄】投資明「賢」．伍禮賢｜光大證券國際證券策略師

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