近日股市回落，不少投資者重新在市場上發掘高息股，希望藉穩定派息減低組合波動。要判斷收租股是否穩健，不妨先看實體物業市場，便知道現時商舖物業市道還未見底。近半年內兩則市建局出售商舖的報道，便提供了值得深思的線索。新近九龍市區新樓盤的全新商舖呎價，竟然低於3000元，反映市場承接力極度疲弱。

筆者日前在其他本地傳媒提及的高息ETF，亦有讀者問，本地收租股是否同樣適合作為避險選擇？筆者的看法是，收息與避險不能混為一談。當相關物業的租金及估值仍有下調壓力，賬面上的高息率，未必足以抵銷股價下跌的風險。好像上述這個例子，市建局長期參與本港重建，承擔本港地產市場的長遠發展角色，惟在財政壓力下，同樣要出售商用物業回籠資金。出售本身不等於看淡，真正值得留意的，是市場願意付出的價格。

10月28日的報道指出，市建局以逾1.79億元，出售深水埗即市建局與長實（01113）合作發展的愛海頌一籃子物業，包括38個商舖、13個汽車車位及6個電單車車位。商舖位於地下及1樓，總建築面積約5.1萬餘平方呎。按報道扣除車位估算價值後的計法，商舖平均成交呎價僅約2,996元。而九龍西市區已入伙新樓盤的全新商舖，平均呎價竟低於3,000元，反映這類大額商舖資產的承接價格相當疲弱。當然，整批出售通常涉及折讓，樓上舖亦不能與地舖直接比較，不過，這類大型基座物業以低價易手，某程度上反映當前市況下承接力受壓，買家需要相當大的價格誘因，才願意承接。

回看4月18日另一篇有關市建局出售項目套現的報道，大角咀形品・星寓基座商場連3個車位，以約7,203萬元售出，較先前估值低約一成；灣仔囍滙1期的1樓商舖，成交價約2,808萬元，較約5,000萬元的估值低逾四成。兩者折讓幅度不同，卻同樣提醒投資者：估值只是參考，真正出售時，還要接受低於市場的出價。市場並非完全沒有買家，但承接愈來愈具挑戰性及選擇性。具備合適位置、租客及消費需求的物業，仍可勉強獲得支持；但不能據此推論，整體舖市已經見底。

而本地物業代理美聯的9月份的月報顯示，8月份指標甲廈空置率已回落至8.6%，工廈租金亦有改善。雖然這些是局部回穩的訊號，卻不足以證明零售商舖同步復甦。筆者對工商舖投資仍持審慎態度，尤其不願把持有商舖資產的股份，當作為防守組合的核心。而最根本的問題，商舖的價值始終是租客可以負擔多少租金。北上消費逐漸由假日活動變成生活習慣，餐飲、超市及日常購物的消費流向出現變化。本地商戶面對的不只是短期市道淡靜，而是跨境價格及服務的持續競爭。即使商場人流不差，也不代表商戶生意額及盈利足以支持原有租金。

領展（0823）本身的披露，就正好說明了這種壓力。其2025／26年度第一季度營運更新顯示，截至2025年6月底，香港零售組合租用率仍達97.6%，但續租租金調整率錄得中單位數負增長，主要受一般零售、超市及中式餐廳影響。雖然這組數據，並不能當作最新業績的預測，但卻清楚反映：高租用率與租金增長，是兩回事。至於本地大型發展商亦非完全不受影響。新地（0016）截至2025年6月底的全年業績顯示，連同所佔合營及聯營公司計算，總租金收入按年減少2%，至244.61億港元。雖然單一年度不能決定長遠走勢，但至少說明，規模及品牌並不保證租金收入只升不跌。

租金疲弱如何傳導至收租股呢？當租約陸續到期，減租、免租期及招租成本，會逐步影響淨租金收入；收入預期下調，又會壓低物業估值，令每股資產淨值面對重估壓力。若投資者同時要求更高的物業回報率，估值壓力便可能進一步加大。所以物業重估虧損本身不一定即時影響派息，但若租金現金流亦轉弱，派息的支持便會減少。租金下跌、估值下降，再加上業主為套現而增加出售供應，可能形成互相強化的壓力循環。股價相對資產淨值的折讓看似吸引，問題是作為比較基礎的資產淨值，仍有機會向下調整。

如果新樓盤項目擁有民生商場、停車場及海外資產，不能與單一街舖直接畫上等號；收租股之間的負債及資產質素也各有不同。然而，對希望避險的投資者而言，筆者現階段仍不會把本地收租股及領展視為首選。它們可以是有價格條件的投資，卻不是因為息率高，就自然成為安全資產。

至於愛海頌低於3,000元的推算成交呎價，投資者觀望會否是商業地產舖市的新標準，低處未算低，但肯定的是一個不能忽視的警號。在租金、續租條件及成交價格未有持續改善之前，筆者仍相信本地商舖物業有繼續尋底的風險。投資者要問的，不只是今年收多少息，而是收息之後，本金及未來收入能否守得住。

本人並沒有持有股份及相關衍生產品之權益。

【財經專欄】資金流事務所．彭偉新

資深證券分析師，證券研究經驗超過20年。除了熟習基本分析方法外，對技術分析亦有深入研究。在大台技術分析節目中擔任主持，曾主講多個不同範疇的技術分析研討會及課程，近年更鑽研以資金流向作為分析股市的方法，並藉不同媒體頻道與投資者分享。

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