貿易戰較7年前嚴重　CBRE：香港必受衝擊　商廈空置破項、租插10%

世邦魏理仕（CBRE）發表《2025年第一季香港商業房地產市場觀點》指出，2025年第一季整體空置率達到歷史新高的17.5%，相當於1,560萬平方呎空置面積，該行預計今年寫字樓市場整體租金進一步下挫5至10%。

該行又指，本地市場需求或為主要動力，商業房地產市場在第一季仍保持平穩。不過貿易衝突加劇令全球市場波動，使企業及投資者近期保持謹慎，更指是次貿易戰的規模及深度較7年前更加嚴重，直言香港為全球金融貿易港，一定會受貿易戰衝擊。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，在2025年第一季度，商業房地產市場在經濟逆風中表現疲弱。在傳統淡季加上企業持續採取觀望態度，導致租貸及投資活動均放緩。

貿易戰規模、深度較7年前更加嚴重　香港必受衝擊

陳錦平亦提到，由於數據為第一季度的統計，因此近日發生的貿易戰及股市波動則未能在數據中反映。他認為香港為全球金融貿易港，一定會受貿易戰衝擊，而且是次貿易戰的規模及深度較7年前更加嚴重。不過因為新關稅未實行，而且息口走勢以未明朗，所以短期內難以猜測未來狀況，預料市場整體保持審慎及觀望。他預計在第二季中國及美國對關稅的政策落實後才是關鍵。

寫字樓空置率17.5%創歷史新高、租金按季跌2.2%

2025年第一季寫字樓租賃勢頭有所改善，總租賃量較上季增長12%，達到855,300平方呎。本港淨吸納量連續第二季為負數，達-249,400平方呎。淨吸納量負數，加上328,100平方呎的新增供應，導致整體空置率上升0.6個百分點，達到歷史新高的17.5%，相當於1,560萬平方呎空置面積。

寫字樓租金2024年第四季下降1.7%後，空置率高企導致租金按季再下降2.2%。中環租金按季下跌3.1%，為2024年第一季以來的最大跌幅。港島東租金表現按季跌4.1%。由於空置率減少，尖沙咀租金按季微升0.4%。

市場繼續有利租戶

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，寫字樓租賃情況從2024年第四季起有所改善，主要受搬遷及整合活動所推動。由於現時租金較低及市出現更多的選擇，更多小型租戶決定從非甲級寫字樓升級。預計短期內寫字樓租賃市場將繼續有利租戶。

零售銷貨額較去年同期下降7.8%、空置率平穩

商鋪方面，由於零售商持續觀察市場復甦步伐，2025 年第一季零售租賃勢頭放緩。旅客人數增加未能對銷售產生正面影響，2025年首兩個月零售業銷貨額較去年同期下降7.8%。餐飲佔新租賃空間的44,700平方呎，屬自2022年第一季以來的最低佔比。然而，來自其他板塊的零售商的新租賃進展較慢，餐飲仍是零售租賃市場最大的需求動力。

各核心區空置率維持穩定，中環為6.3%，銅鑼灣為5.3%，尖沙咀為14.3%，旺角為6.9%。整體空置率仍為7.8%，核心區一線街道的鋪租按月增1.0%。

展望大型活動經濟支持零售市場

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示，在2025年第一季度，所有核心地區街鋪租賃表現保持穩定，一線街道上更加多樣化的租戶組合增強了核心地段的吸引力。展望未來，政府對入境旅遊及大型活動經濟的支持措施將持續提振零售市場。

第一季大額交易涉58億、按季跌近一半

資本市場方面，投資需求依然疲軟。香港最優惠貸款利率維持不變，為5.25%至5.50%。本季併購活動依然緩慢，主要由於持續的負利差 （negative carry） 及息口趨勢的不確定性。2025年第一季度出現22宗交易（只計算7,700萬港元以上交易，不包括土地出售及關聯交易），涉及58億港元，較上季下降46.8%。大部份交易規模較小，其中18宗交易涉及金額少於3億。

值得關注的交易包括南洋商業銀行以19億港元整體收購悦品海景酒店．觀塘。此交易佔本季投資額的32%，是自2022年第四季以來最大的酒店交易。

投資動力疲軟、短期採取謹慎態度

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚崛表示，由於經濟不確定性、融資成本高企以及持續的負利差，投資動力依然疲軟。大幅折扣資產吸引了更多尋求分層辦公室投資機會的本地用家。投資者亦密切關注學生宿舍及酒店。全球經濟前景不明朗不斷升級，將導致專業投資者在短期內採取謹慎態度。同時，資金充裕的用家將繼續尋求折扣交易。