筆者是較早提出並堅持大局勢是「東升西降」的人，卻多年面對不少冷嘲熱諷！但事情發展到今日東升西降已是不爭的事實，大形勢下香港扮演着什麼角色和功能，這就是投資者需要弄清楚的致富鎖匙！

上星期在此分享了中美角力下香港出現了「低通脹、高息（存款收息曾比通貨膨脹與經濟增長更高）和高匯率（港元因聯繫匯率跟隨美元匯率上升）」的新常態，樓價就在這戰略背景下「無泡沫」卻「資金氾濫」下出現下跌！

現在最新的趨勢也因中美角力衍生「通脹提升」、「較低息」（雖然P按利率受美國息口影響，但H 按利率卻因資金不斷湧入香港而下跌！）美國亦顯然想爭取匯價下跌，如果爭取成功港元和美元聯繫掛鈎自然會跟隨。當然，美國匯率隨心所欲還要問過債劵主權國與貿易對手，如果他們一起貶值的話，美元將繼續「被升值」，美元變相被剪羊毛！

首先，我們應該問自己：你認為未來香港會流入更多資金嗎？香港資金中定期存款達十萬億元以上，你認為存款低息下資金仍會留在銀行不走出市場活動嗎？你認為進入香港的境外人士，將來會愈來愈多嗎？每個星期都會聽到個內地大老闆在香港找到豪宅居庭！最近有統計反映四個私樓買家中有一個內地客！看來聰明人也早一步來港了！港人今次太慢，令人唏噓！

執筆的時候息口大減，一個月期銀行同業拆息由4月29日的4.06851厘減至5月20日的0.96036厘，減幅達3.1厘。近年重要的元素我們要考慮：銀行做定期，不少銀行會用做定期的錢去買美債等產品，以聯繫匯率下的無匯率風險優勢，用美債更高的息去找數定期息口！

現在美債人人劈貨，美債價大跌，於是債息上升，美國十年期債息由4月29日的4.174厘升至5月20日的4.45厘。為何銀行不再用美債去找定期存款息口？而定期存款息口大跌！因為美債有機會違約！所以未來定期息口可能出現較長期甚至結構性大跌！香港有十萬億元定期存款！上次2021年過萬億元存款回流市場樓價已經破歷史上最高！現在就算定期存款中很少的部分如一萬億元回流樓市，後果已不堪設想了！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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