筆者一直都對本港的經濟感到樂觀，認為市場面對考驗其實是變遷多於經濟欠佳，而事實上窮則變，變則通，無論進退都是掌握變化最重要。

筆者的投資是以地產較多，而事業是經營地產代理公司，我是完全歡迎市場繼續改變，改變中永遠帶來很多衝擊，亦帶來很多生機，所以有人說「地產已死」或者行業走下坡其實是令我啼笑皆非的！

無論在房地產或者零售業也好，其實香港近年客源多了很多，如果說旺丁不旺財，應該先要檢討一下為何我們沒有足夠客戶想要的東西賣呢？香港有龐大的內地客戶，筆者認為應該掌握內地客戶的特性而擁抱他們，在銷售上來說，內地客戶很多時都會看小紅書，而內地在香港消費的熱點往往都會出現排隊的特色！甚至他們比港人更加有耐性排隊！當然小紅書只可以幫助有關商舖紅一時，但最後都要回到是否有真材實料上，無實材實料的只是霎眼嬌，而本港的網紅店都有不少「不倒翁」。

有關商舖都是長期排長龍，其如何真材實料，筆者不班門弄斧了，但我發覺有關商舖總有一些共同的配套，例如網紅店內地人是排著隊惠顧的，起碼舖面有能排隊的空間，有一條適合排隊甚至排隊舒服的街道，澳洲牛奶公司所在的白加士街就是一個好例子，這條街不是太多人亦總算有足夠空間讓人排隊。

而筆者在漢口道商舖的租客Bakehouse，不單只街道有空間，漢口道沿途都種滿了幼幼的小樹，更加重要的是店舖門口有一個我們俗稱為「堂」的位置，特別闊的空間令到由龍頭容易聚起，加上店舖是一個「巷仔」單邊的位置，是有足夠位置讓顧客「立食」，這是符合現代內地年輕人旅遊的方式，在門口享受著新鮮的手工麵包及拍照，是一個完整的美食與分享過程。

筆者見到有些餅舖本來對市場對手有很大威脅的，但就因為門口沒有排隊空間所以不能夠長期「爆棚」，似乎吃了一點虧。我們要就主流客群做一些配合，那才可以將客群變為錢，有一個數字可以和大家分享，聽說本港兩餸飯店已經增加到逾600間，即是說兩餸飯在香港興起，那淘汰了甚麼行業呢？當然是8成沒有飲食特色而服務普通的食店，淘汰其實合不合理？港人一直適應社會很快，今次適應得比外地人更慢，希望這方面我們要檢討和加油！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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