拆局|季內單幢新盤銷情參差 解構青衣薈藍跑出三大原因

撰文:容婌維
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中原城市領先指數CCL破頂後的首個周末,青衣新盤薈藍展開首輪銷售,推出143伙全數即日沽清。不過,觀乎季內推出的其他單幢新盤,銷情參差,個別僅賣出數個單位,亦有新盤推售一個多月尚未「開齋」,反應慘淡。

參考今年第三季迄今推出的單幢新盤,合共有4個,包括建灝地產屯門上嵐,首輪推79伙,單日沽出39伙或約49%;另協成行何文田芳菲,首輪只推出10伙相當「保守」,惟首日僅沽出3伙,其中一伙其後更遭撻訂;而TDS發展的上環42 TUNG ST.,自7月初推售至今未錄成交。(見下圖)

與季內其他單幢新盤比較,薈藍銷情一枝獨秀,惟論及其地理位置其實不算突出,項目位於青衣寮肚路8號,需靠巴士或小巴接駁往港鐵站;論呎價,薈藍首日沽出的143伙中,逾九成單位的成交呎價超過2萬元,首批折實均價亦較屯門上嵐高出約12%。

年輕上車客不再只著眼位置、交通?

客觀條件非出眾,為何薈藍銷情仍能跑出?主因之一為項目銀碼細、入場門檻低。仲量聯⾏香港主席曾煥平指,「嗰度(薈藍位置)係成個青衣嘅中心位,一定要轉車先到,老實講嗰度除左個景,乜都冇。」

但他續指,薈藍呎價雖然超過2萬元,但單位面積細,單價不高,介乎600萬至700萬水平內,可用「林鄭Plan」作高成數按揭,吸引年輕上車客入市。他又指,對於近年不少年輕上車客而言,「交通便利」非最關鍵因素,部分反而更著重生活環境及質素,傾向較清靜之非市區地段。

屯門五年10盤推出 購買力耗盡?

同為位處民生地段的「納米盤」,屯門上嵐的首輪銷售表現,明顯較薈藍遜色。有分析指,這與屯門區承接力有關。屯門近年接連有新盤推出,由屯門市中心至青山公路掃管笏一帶,近五年來有超過10個新盤推售,如帝御系列三期、御海灣等,提供超過7,700伙,耗盡屯門及新界西附近地區大部分購買力。

相比之下,青衣區內新盤供應買少見少,除2019年推售之明翹匯(776伙)外,近十年來也沒有一手新盤供應,短期區內不見有其他潛在新盤,而區內二手私樓樓齡普遍約20至30年,故薈藍的推出即時吸引葵荃青區一帶的上車客。

除了預算較少的上車客,單幢盤亦吸引投資客源,貪其租金銀碼細,較易租出。曾煥平指,如當區將有或已有若干同類新盤,存在競爭,單位的升值潛力、回報,及至未來易手機會均未必有保證。不過,青衣區內細價新盤不多,料未來出租或轉手,租、售價不會太受壓。

7月股市波動影響投資入市氣氛

推盤時間亦是關鍵,屯門上嵐、何文田芳菲均在7月開價及作首輪推售,「撞正」股市波動。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑早前評價市況時指,7月整體市況回落,主因是本地證券市場波動,加上國內調控等,致使投資者對未來經濟環境有所憂慮,影響部分投資者之入市決定。

踏入8月份股市稍爲喘定,內地調控措施雖未停,但市場開始慢慢消化,適逢樓價指數再度破價,帶動氣氛,亦為薈藍推售營造有利條件。

至於上環42 TUNG ST. 由大古集團前大班簡基富創立之TDS發展,屬一梯一伙之精品式住宅,全盤僅13伙,標準戶全屬兩房戶,定位絕非針對上車客群,故呎價亦較其他同期推出的單幢盤高出近一倍,相信TDS也是採惜售態度,求價不求量。