地皮流標｜分析：供應超標冇壓力　超低地價對樓市殺傷力更大

過去四個月估值大幅回落超過五成的赤柱環角道豪宅地皮宣告流標。有分析認為，是次流標可見政府「絕非沒有底價」，同時亦反映私樓供應量超標後，政府沒有追趕供應量的壓力，反而超低地價對樓市殺傷力比流標更大。不過，本財年賣地收益預計難達到1,200億元水平。

近期政府多次以低於市場預期下限價批地，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓直言，對赤柱地流標感到意外，不過他認為，流標對樓市沒有太大負面影響，亦不算壞消息，因近月發展商普遍出價偏低，超低地價對樓市殺傷力比流標更大。

他又指，地皮流標反映政府「惜地而沽」，保障公共資源用得其所，而且本財年的私樓供應已經超標，估計政府在追趕供應量沒有太大壓力，地皮可以保留至未來市況回暖才出售，毋須賤賣土地。

被問及政府本財年賣地收益大幅度落後於目標1,200億元的水平，梁沛泓則指，若然繼續以低價批地，就算未來再賣各類型地皮，成交價也不會理想，「賤賣地皮遲啲更加追唔到數。」

至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，流標主因在於政府及發展商在計算地皮價值時出現較大偏差，同時證明即使政府近月多次以低於市場預期下限價批地，實際上「絕非沒有底價」。

他補充，豪宅地皮及物業交投量向來稀少，不同類型的豪宅物業，其成交呎價也會有很大差異，個別洋房呎價可高達7萬至8萬元，偏離市場估值，相信政府難以掌握豪宅市況。而在商言商，發展商也會「試一試」政府底價。不過他認為，政府沒有必要低價賤賣資產，長線來看，樓市狀況始終會好轉，屆時作價會較理想。

而美聯測量師行董事林子彬表示，赤柱豪宅地皮地理位置及發展潛力優越，但項目規模大，故投資額及風險相對提升，加上市場氣氛影響，發展商出價難免較為審慎，亦導致流標。他認為，可參考山頂文輝道招標地皮經驗，赤柱豪宅地皮日後重售時，亦可考慮拆細推出，減低風險，讓更多發展商可參與。