黑龍江牡丹江人口流失5萬即可置業 人口萎縮會蔓延東北地區嗎?

撰文:林芷瑩
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2019年,東北城市鶴崗因為「白菜房價」爆紅,在當地只需幾萬元(人民幣,下同)就可以自置物業,吸引不少年輕人逃離北上廣,到這座十八線小城居住,但不少人都沒有落地生根,依舊全國跑工作。
值得注意的是,曾是黑龍江省內主要工業城市「牡丹江」,近期亦出現「白菜房價」,令人憂慮牡丹江市是否會逐漸「鶴崗化」。

牡丹江是黑龍江省轄地級市,無論是經濟總量抑或人口數量,牡丹江在省內都是排名靠前。2021年,牡丹江全市地區生產總值875億元,同比增長6.1%。其尚未破千億的體量,在黑龍江省內13個地市中排在第5位,僅次於綏化市,也是黑龍江省下一個最有希望破千億的城市。

黑龍江牡丹江市的雪鄉。(視覺中國)

在東北36個城市中,GDP合計過千億的城市有12個,牡丹江排在第15位,而去年鶴崗的GDP僅為354億元。從常住人口方面來看,牡丹江有229萬人口,而鶴崗只有89萬人。此外,牡丹江有豐富的旅游資源,曾於2017年當選「中國十佳冰雪旅遊城市」。

與外界印象中東北多是「北大荒」的形像不同,牡丹江依山傍水、靈動秀麗,有「塞外江南」之稱,可算是宜居城市。同時,牡丹江鄰近俄羅斯和朝鮮半島,也是從哈爾濱經海參崴到日本、美國及其他國家和地區陸海聯運國際經貿大通道的必經之路。

無論是從GDP抑或人口規模,牡丹江都遠超鶴崗,但牡丹江近期有「鶴崗化」的趨勢,其中最為明顯的是出現「白菜房價」。微信公眾號@江南智造總局發現,在一些房地產平台上,牡丹江目前的二手房掛牌房源總價最低在4.8萬元起,均價約1000元/平方米。

牡丹江目前的二手房掛牌房源總價最低在4.8萬元起。(微信公眾號@江南智造總局)

牡丹江逐漸「鶴崗化」?

6月16日發布的5月國家統計局數據中,牡丹江市成為全國唯一一個二手房跌幅為兩位數的城市。目前,牡丹江市面上有不少總價在10萬元以下的房屋,「老破小」的總價甚至低到5萬元以下;新樓盤同樣量價齊跌,去年9月開盤的小區,開盤價約5800元,到去年底就降到4000多,近乎是發展商的成本價。

報道指,牡丹江的樓價出現「鶴崗化」,背後主要原因在於人口淨流出增加、供應增加、疫情等因素疊加。惟業內人士認為,牡丹江樓價之所以走向下行,主要因城市對外來需求吸引力不強,需要靠本地的購買力支撐。

事實上,牡丹江出現「白菜房價」,與人口流失不無關係。全國第七次人口普查數據顯示,2020年牡丹江人口229.02萬人,與2010年的279.87萬人相比,十年間減少50.85萬人。而在上世紀八十年代,當地人口就已超200萬。

在牡丹江流出人口中的主力軍中,90後和00後佔比近三成。全國第七次人口普查數據顯示,2020年牡丹江60歲及以上人口578249人,佔25.25%,其中65歲及以上人口397428人,佔17.35%,十年間人口的比重分別上升10.71及7.68個百分點。

牡丹江市是全國唯一一個二手房跌幅為兩位數的城市。(微信公眾號@江南智造總局)

東北人口大減

在近十年,不僅是牡丹江,東北地區的人口亦大量流失。第七次全國人口普查數據顯示,東北人口10年間減少了1101萬。其中,黑龍江減少了646萬多人,是東北三省流失人口最多的省份,而省會城市哈爾濱也面臨人口減少的問題。

《2021年哈爾濱市國民經濟和社會發展統計公報》顯示,哈爾濱2021年末常住人口為988.5萬人,全市人口自然增長率-2.0‰,比之前公佈的2020年末1000.1萬人口減少了11.6萬人。隨著哈爾濱常住人口跌破千萬,東北自此沒有常住人口過千萬的城市。

牡丹江曾是主要工業城市,當地的橡膠、機械等產業快速發展,工業增加值佔GDP的比重保持在40%以上。 2013年,牡丹江全年GDP超過1216億元,2017年更是達到1404.7億元高峰。

惟受到產業結構調整和新冠疫情等影響,近兩三年,牡丹江的GDP增速明顯放緩。牡丹江統計局的數據顯示,2020年,牡丹江全市地區生產總值831.7億元,同比僅增0.4%。 2021年出現反彈,GDP同比增長6.1%。

為提振經濟發展,牡丹江此前制定了經濟社會發展目標:確保到2025年,全市地區生產總值年均增長5.5%,一般公共預算收入年均增長5%。然而,在新的發展格局中,牡丹江乃至整個東北地區的發展去向,「鶴崗化」是否會繼續蔓延,仍是未知之數。