【生化壽屍.三】商場欠管理 舖頭更貼地 為何仍然十室九空?

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電影《生化壽屍》中,陳小春與李燦琛在北角新時代廣場逃命過處打喪屍,為何打喪屍要在這裡打?差不多20年過後,商場又是什麼樣子?

《生化壽屍》所取景的新時代廣場,在前兩篇文章中,皆被形容為生意慘淡的「死場」。城市研究者何尚衡說,外國商場會按面積、位置及功能劃分4級。新時代廣場屬於「鄰舍級」(Neighbourhood),主要為附近社區的居民提供便利購物選擇。

影片:葉家豪

新時代廣場在1974年啟用,九十年代兩層商場租給裕華國貨。93年商場大翻新,以雲石重鋪地面,並在3月開售舖位。招租書顯示,商場面積5萬平方呎、提供180個以上舖位、附設3層停車場。當時的業主「均偉投資有限公司」及建築師「司洛國際建築師事務所」更決定在二樓增設兩家迷你戲院,「播映中西名片,吸引區內、外人士到此購物消費」。

從當年翻新的用料可見,業主銳意打造潮流娛樂指標:改名「新時代」、外牆設電腦活動廣告版、兩間迷你戲院。然而,90年代新時代廣場與英皇道一街之隔的國都廣場一樣,是「翻版天堂」,沒有預計中的高檔,卻更獲年青人歡迎。戲中陳小春與李燦森盜錄電影,不消半天即能製成翻版光碟。還有翻版「超任」遊戲,正版300大元,老翻只須10多元。李燦森從喪屍射擊遊戲練得好槍法,斷不可能是正版。

何尚衡卻對兩間戲院特別感興趣,繞了幾個圈,才發現戲院位置是一家教會。連教會也有?有商戶表示,商場業權分散,業主意見不一。早前管理公司於商場貼出告示,指業主大會上,未能通過撥款保養門口的扶手電梯,故將其暫停。

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新時代廣場超過20年仍未翻身,雖然空置率高,卻意外保留昔日消費文化。

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商場定期翻新訂營運策略

翻新有甚麼用?何尚衡說,從管理角度而言,翻新代表物業公司因應消費潮流轉變,重訂營商策略。他參考地產商的年報,粗略估計新式大型商場通常每8年翻新一次。「每翻新一次,舊有的消費文化會相對減弱和淡出,像新時代廣場啟用20年後才翻新,速度算慢了。翻新得慢的商場,會保留到已經淡出的消費文化。例如,我們現已很難在新落成的大型商場見到文儀用品、中醫診所、私人補習社等做街坊生意的個體戶。」

北角街坊Charles在上集文章曾提到,走出北角才有更多新潮購物選擇。新時代廣場的定位是怎樣?何尚衡引用外國標準,「消費者當然會希望到一間更大、容納更多種類商戶的商場購物。2015年,領展訂出10萬呎面積是『都會級』商場。而外國標準則把商場分為4種:鄰舍級(Neighbourhood)、社區級(Communtiy)、區域級(Regional)、超級區域級(Super-regional)。分級是因應面積、位置和商戶種類多寡而定,例如區域級的商場,有消費者跨區駕車購物。」

研究香港商場的何尚衡解釋,商場翻新慢,反而能容納中醫,僱傭公司和補習社等街坊服務。

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處於邊緣的消費文化

英皇道上,尚有另一家商場:七海商業中心。商場一樓連接英皇道和電氣道,人流較多;但來到地庫卻截然不同。牆身污跡久未抹走,好些舖位變成私人倉庫,櫥窗貼上初出道的Twins海報,像停留了十幾年。「《生化壽屍》最後一幕,陳小春與湯盈盈逃到加油站,正是位於七海商業中心背後。這個商場與新時代廣場同樣,因低度管理而較少翻新,保留及蘊釀一種邊緣的商場生態。比如說地庫有間很神秘的成人影碟店,夠膽在商場門口放廣告紙牌招徠,但根本找不到這間店。同一個地庫,卻有Band房、Livehouse、中醫診所和漫畫店,估計物業管理公司沒有篩選商戶,以致種類混雜。」

網民不時討論哪些商場是「死場」,又或者批評領展旗下的商場霸權。他明白,市民有時會懷緬舊式商場生態,但是低度管理是雙刃劍,好處是容許被主流商場拒絕的商戶繼續營業,但壞處是,物業管理公司沒有更新營商策略,加上現今網購主導的消費趨勢,難以吸引人流,重新振興昔日消費文化。

他認為,商場的歷史進程層層疊疊,昔日消費文化從主導退居至邊緣位置,電影場景保留到此時此刻的商場面貌,但並不完整。必須配合商場售樓、招租書、地產公司年報等資料,才能統整地研究商場在某個年代的消費文化的角色。



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