公務員合作社|市建局盛德街項目成本達35億 補地價包底涉6300萬

撰文:陳淑霞
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市區重建局早前向位於九龍城盛德街/馬頭涌道的首個公務員建屋合作社重建項目的業主,發出收購建議,呎價為實用面積每平方呎1.98萬元,出價創九龍區歷來新高。
行政總監韋志成今(8日)撰寫網誌解畫,指市建局委托的7間獨立測量師行,各自考慮樓市及屯馬線通車效應等因素後,估價相若,說明估價客觀合理;他透披露市建局在今次重建項目已預留35億元,包括為業主補地價金額超出「劃一最低呎價」時「包底」,差額預計共涉約6,300多萬元,又明言今次的收購建議,已盡量爭取平衡,是一套「合情、合理」的方案。

韋志成於網誌中簡介測量師估價過程,指市建局透過公開抽籤委聘7間獨立的專業測量師行,負責就盛德街項目的「假設重置單位呎價」進行獨立評估,專業測量師展開評估工作時,先在項目的鄰近地區選取樓齡大約為7年、單位特點及交通方便程度與盛德街項目類似的樓宇,從中選取可作比較的物業成交個案,最終包括何文田山畔、昇御門、半山壹號、譽港灣、半島豪庭和海逸豪園等,作為估價分析。

獨立測量師估價1.9萬至2萬

各測量師因應樓市市況普遍向上、屯馬線通車效應等影響物業估價因素,逐一分析,最終上述7間測量師行得出的獨立估價接近,由約1.9萬至2萬元不等,韋志成提到,最高和最低的估價,與「七年樓呎價」各自相差只有約1%,「說明這次對『七年樓呎價』的估價普遍為客觀合理。」

市建局在今次「劃一補地價呎價安排」中,劃一為每平方呎 2,661 元,換言之,倘若業主要繳付的補地價金額高於上述呎價水平,差額會由市建局支付。(資料圖片)

合作社試點項目有別於一般的舊樓重建,未補地價的業主需向政府繳付補地價,以解除轉讓限制,才能夠接受市建局的收購建議。韋志成表示,市建局亦已根據「劃一補地價呎價安排」,以整個項目內獲評估為補價呎價最低的單位,劃一作為所有未補地價業主需支付的每平方呎補地價呎價。

業主補地價每呎2661元至3400元 有業主慳最多100萬

韋志成首次透露,地政總署為是次項目的合作社單位所評估的補地價呎價,實用面積每平方呎2,661至3,400多元不等,由於收購建議內訂明的「劃一補地價呎價」為每平方呎2,661元,其後差額由市建局支付,估算「包式」金額涉約6,300多萬元。他續指,約九成未補地價業主可得到額外每平方呎200元至約700多元不等的補地價差額補貼,而相對於自行向政府補地價,節省最多約100萬元的支出。

他總結指,希望通過相關解說,有助合作社的前社員能務實看待這次收購建議,並理解市建局在合作社樓宇業權的特殊情況和居民的居住需要,以及公共資源公平、有效運用之間,已盡量爭取平衡,並制定出一套「合情、合理」的方案。

他又說,在未來數個月,市建局將派出專責個案職員,逐一接觸項目內的前社員和業主,以及由前合作社社員組織的法團,盡力解說,解答他們的疑問,爭取他們接納收購,讓試點項目順利推展、公共和土地資源得以有效運用,惠及更多市民。

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