市建局高價收樓 重建後勢難負擔

撰文:評論編輯室
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市區重建局於本周四(5日)向盛德街/馬頭涌道公務員合作社業主發出收購建議,開價為實用面積每平方呎1.98萬元,涉及155個業權。驟眼看收購價相當可觀,但只相當於同區七年樓齡單位呎價。按照市建局自負盈虧的財政原則,地段重建後的樓價要更高才可回本,一般市民勢必難以負擔。市建局縱然可處理舊區樓宇老化,但代價是高樓價,非社會所樂見。

大規模重建公務員合作社的呼聲早在2013年已經出現,上屆政府開始着緊覓地建屋,而合作社樓宇殘舊,缺乏電梯和消防設施。而當重建消息漸盛,小業主就更加不會花錢修葺,乾脆等待售樓,加速樓宇老化。

過去重建不成,主要障礙在於補地價價格高昂,令私人發展商卻步。小業主在解散合作社後,除了補回合作社單位地價以解除買賣限制(通常為現時地價三分之二),發展商尚且能夠付出此筆錢吸引小業主售樓,但若發展商要用盡地積比,就要向政府補回因為重建而提高的可建樓面面積地價,俗稱「補高空」。過去十年樓價飛升,補地價金額水漲船高。以往政府拒絕豁免補地價,認為豁免就是對小業主雙重優惠,但當發展商「計唔掂數」,就不會開展收購計劃。市區住宅地段因而未能善用,居民眼白白看着單位質素更差。

政府邀請市建局協助重建公務員建屋合作社地段,市建局已選定兩個試點,包括盛德街/馬頭涌道,以及靠背壟道/浙江街項目。(梁鵬威攝)

補地價倘早鬆綁 重建或可早展開

在一番拖拉過後,政府在2018年邀請市建局以試點形式重建公務員合作社,並於日前落實收購價,並推出五項措施加快重建計劃。由市建局執行的最大好處是毋須為增加發展密度補地價,大大減輕重建成本。另外,觀乎該五項措施,竟然包括以合作社「現有用途土地價值」而非一般按「重建後價值」作為評估補地價金額的基礎,以及引入「劃一補地價呎價安排」,即小業主只需繳付每平方呎2,661元補地價呎價,餘數由市建局向政府支付。兩措施可以減輕小業主補地價支出,實收的收購額可以增加,鼓勵小業主達成協議。

這些措施說明,補地價準則有活門,政府和市建局可以因時制宜,寬免部分補地價。再者,措施改動不需要建立新的機構處理,實在無需折騰數年後才得出。若然同樣條款可以在十年前推出,市區地段的收購價即使不菲,收購呎價也許只是萬餘元,而重建樓宇已經接近竣工,為該區帶來新供應,今天收購價1.98萬元可能足已是新樓的售價。如果新盤能以成本價出售,售價可以更低。既然補地價措施可變,為何政府和市建局不可一早提出此等建議?

重建若推高樓價 有需要者難安居

由於市建局自負盈虧,加上管理層已經聲言未來出現「財政缺口」,新樓幾乎篤定不會蝕賣,很大機會比收購價再高一截,呎價逾2.5萬元不足為奇,一般人難以買得起。現時九龍城、馬頭圍一帶已經愈來愈多中高檔次私樓,市建局展開收購後,勢必推高鄰近地區樓價,該地段必然繼續士紳化。市建局的運作模式也許能推動市區重建、舊區更新,但造成推高樓價的結果絕非好事,無助令最有居住需要的大眾安居。

政府稱重建公務員合作社的目的是地盡其用,增加房屋供應。既然目的是這麼簡單,政府不妨與市建局、房委會和小業主磋商,挑選幾個合適地段,先由政府向小業主集齊合作社業權,再把土地交由房委會興建居屋。房委會既可預留資助單位給現有業主,同時給更多中等收入家庭以可負擔樓價安居。若果計劃成功,就可以持續下去。整個重建計劃可望省卻補地價議題,減低重建涉及的開支。

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