劏房租管漏洞｜租客弱勢 業主趁空窗先賺盡 欠起始租金或成虛設
立法會今年10月三讀通過劏房租務管制，並在三個月後、即明年一月底開始實施。有關注團體表示，實施劏房租管是好事，亦是不少團體過往一直爭取的措施。不過，他們認為現時仍存在不少漏洞，坦言租管只算「有好過無」，而在實際操作上，有基層甚至「無咩期望」。
有關注團體擔心，無論限制加租幅度、受規管範圍等，至今仍未全面保障劏房戶，而且至今未有設立「起始租金」，憂慮在一個又一個漏洞交叠之後，最終形同虛設，更直言在這段空窗期中，有劏房戶已「身受其害」，「有啲醒目嘅業主…已經喺租管未實施前，運用緊無起始租金嘅漏洞『撈一筆』。」
數個基層故事，道出他們一個又一個劏房故事，面對他們的無奈，政府又能否顯現魄力，直正解決劏房住戶的憂慮，將他們在徬徨無助的黑暗中拉回來。
（劏房租管漏洞系列之五）
加租10%幅度太高
劏房租管將限制加租幅度，日後實施後，在完成首兩年租期後，業主續租時可加租一次，當中加幅不可超出差估署的私人住宅租金指數的百分率變化，並設10%「封頂」機制。
葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉認為，加租幅度不合理，「10%其實都幾貴，5000蚊（租金）已經可以加500蚊。」觀塘劏房居民關注組組織者陳穎彤同樣說，10%加租幅度太高，故租金管制上幫助不算太大，「其實10%，已經係街坊平時比人加租嘅幅度。」
無起始租金 有業主透露起租會先「加租」
加租幅度受管制，不過坊間一直要求的起始租金，至今仍未納入租管範圍內。運輸及房屋局局長陳帆早前曾表明，現時尚未掌握劏房市場的租金數據，故當下設起始租金並不可行。
吳堃廉擔心，若無起始租金，業主會從灰色地帶中牟利，即使實施租管後，亦難以規管租金貴的問題。陳穎彤亦表示，無起始租金是「最大漏洞」，變相業主起租時，已可以先「加租」，「就算管咗加租幅度都無用。」
吳堃廉舉例指，已有業主向租客「承認」，因日後加租幅度受限制，故會先調高租金，加上現時尚未實施租管，於這段空窗期內，業主已率先加租，「有啲醒目啲嘅業主…已經喺租管未實施前，運用緊無起始租金嘅漏洞『撈一筆。』
寮屋不受保障 社工：實際上更有需要
根據劏房租管條例，即使日後實施後，有部份劏房種類仍不受管制，例如寮屋、無建築物圖則的屋宇等。
吳堃廉說，明白在操作上，這些類型的單位難以規管，而數目亦未必如主流劏房多，但實際而言，這類型的劏房一般較偏遠、租金較便宜，故租住這些類型的劏房戶，其負擔能力會更低，故更有需要，「租住得寮屋劏房，或者偏遠地區嘅豬欄、村屋劏房，其實佢哋嘅經濟能力，會比一般劏房戶更差。」
吳表示，在未有劏房租管前，租戶經常處於「弱勢」，當單位有設施破損或故障時，業主未必願意維修單位設施，往往要視乎他是否「好業主」、會否願意負責任，「好彩嘅，可能會遇到好業主，但大部份業主做得劏房…都可能只想賺多啲。」他說，過去沒有法例限制，不少業主只想「慳得就慳」，租戶要自行維修。
雖然日後劏房租管實施後，或可進一步保障租戶，但他說，日後將會有一群不受管制的劏房戶，而他們的影響可能更大。他舉例說，當遇上打風落雨等，過去有寮屋劏房戶的屋頂被吹走，亦有人的廁所被吹爛等，但不少業主不願負責，租戶只能自費維修，故認為日後政府檢討租管時，可涵蓋這些「被忽視的一群」。
關注基層住屋聯席成員鍾惠賢亦認為，若政府繼續對寮屋、村屋劏房的慘房視而不見，拒絕堵塞漏洞，擔心日後業主為規避法例監管，轉投這些市場，令新界劏房不斷擴大，基層的住屋悲歌只會更響亮。
舊租約不受保 有業主趁機簽訂長租約
陳穎彤亦指，租管的另一個漏洞，是舊租約不會受保障。吳堃廉說，有劏房戶已透露，業主一向沒有簽租約，但現時趁空窗期先簽約，甚至聽聞有業主最近與租戶先簽訂4年租約，故日後即使租管落實後，他們亦不受管制。
未見標準租約、執法指引 憂形同虛設
劏房租務管制研究工作小組早前向政府報告時，曾建議制訂載有強制性條款的標準租約，當中租期固定為兩年，期內租金不得上調等。
不過，陳穎彤又指，法例雖然即將實施，但現時未見有詳細資料，例如官方「標準租約」的樣本、部門執法指引等，「一月已經要開始…到底推行會係點？我哋無人知。」她擔心若無足夠的投訴機制，最終只會形同虛設。
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鍾惠賢亦批評，負責執法的差餉物業估價署如何執法、有何權力、執法程序和力度等，一直是政府未解的問題，「如果執法方面唔能夠嚴厲執法嘅話，條例就好似紙老虎咁，因為譬如濫收水電嗰啲，如果冇人執法，其實咪同𠵱家現況一樣囉，啲街坊都係敢怒不敢言」，即使租戶挺身而出舉報業主惡行，差估署是否有權力作出裁決，還是只會指示租戶入稟小額錢債審裁處追討，後者需時極長，屆時已租約期滿，根本無助解決問題。
另外，現時條例「放生」大業主架空二房東，趕走租客，惟不少業主將單交予中介管理，二房東向大業主租借劏房再放租賺差價，政府僅呼籲作為弱勢的租客向大業主租房，惟在查冊一再被收緊下，誰能保證簽約的一定是大業主？迫遷的個案日後只會捲土重來。
鍾惠賢又指，劏房租管亦無訂明業主的維修責任，明言這只是「義務」，慨嘆條例生效後，弱勢的劏房戶水深火熱的住屋環境難以有改善，不論是租戶還是關注團體都不敢抱有期望。
她慨嘆，距離劏房租管生效僅餘大半個月，政府早前外判、推責推廣條例的社工隊，細節遲遲未有，不單是租戶，連業主也徬徨不安，擔心會誤墮法網。她向政府提出4大建議，包括盡快凍結起始租金、堵塞寮屋、村屋劏房和空降的大業主迫遷的漏洞、在條例生效半年後設檢討期，以及說明執法程序並加強推廣。
