綜合發展區｜兩年一次檢討 6土地仍未落實長遠用途面積約4個維園
本港土地政策多年為外界詬病，多次被揭發有土地「曬太陽」多年仍未納入規劃動工。規劃署最新檢討全港103幅「綜合發展區」（CDA）用地，僅建議繼續檢視兩年前提出要檢討用途的10幅土地，其中6幅用地仍未有長遠規劃，納入北環線、新田／落馬洲發展樞紐、屯門東發展研究等，涉及的土地面積近76公頃，相等於3.9個維園。
值得注意的是，當中閑置年期最長的地皮，為屯門樂安排前海水化淡廠，是臨海「靚地」，規劃署兩年前已建議該處作住宅發展，惟兩年過去仍未開始改劃用途的研究，近期亦被納入作簡約公屋選址，而啟德亦有三幅CDA用地將興建簡約公屋，同樣在改劃為綜合發展區後，已閑置逾十年。
規劃署每隔兩年檢討已劃作CDA三年或以上的土地，該署最新的文件顯示，已檢視了103幅CDA用地，當中53幅位於新界、50幅位於市區。當局只建議，繼續跟隨兩年前報告提出的建議，包括檢視其中10幅用地，未再提出是否要檢討餘下CDA的用途是否需要更改。
上述10幅「繼續檢視」的CDA用地，大部份未有新的長遠規劃，分別是土瓜灣十三街、小欖樂安排前海水化淡廠、元朗牛潭尾潭尾軍營以南、元朗牛潭尾竹上園以東、元朗錦田朗廈，以及元朗石湖圍前軍營。
當中佔地達9公頃的屯門樂安排前海水化淡廠，已閑置28年。規劃署前年的報告提到，此幅達半個維園大的「熟地」面積大，相信可帶來一定數量的住宅單位供應，惟兩年過去，當局今年第一季才就住宅發展的可行性研究進行招標，換言之連是否可以發展住宅的研究仍未開始。
樂安排土地最快8年後才知最後命運
值得注意是，樂安排前海水化淡廠亦已納入簡約公屋項目，預料約5,000個單位最快2026年才全數落成，加上5年營運期，即該地最快2031年後才能釋出地皮作其他用途。
另外，在繼續重新檢視的CDA地皮中，面積最大的是元朗牛潭尾潭尾軍營以南用地，面積達19.68公頃，相等於一個維園，該地連同「牛潭尾竹上園以東」及錦田朗廈的用地，均鄰近擬建的港鐵北環線。
當局預料，擬建北環線將可提升該區的發展潛力，故會在「牛潭尾地區的土地用途檢討」可行性研究結果，以及北環線最終設計出爐後，再檢討三幅用地的土地用途，三幅土地的面積合共達40.58公頃。換言之，上述三幅土地未來用途如何仍是未知數。
檢視兩年仍未有定案的土地，例如土瓜灣十三街及石湖圍前軍營，前者仍未知會否落實大規模重建計劃，後者則繼續閒置。
▼新世界「土地共享先導計劃」申請▼
朗天路一帶土地則有進展，其中兩幅鄰近屏山的用地，土拓署正進行可行性研究，預料研究報告可於今年內完成。當局會因應研究結果，審視改劃用地以作公營房屋發展。
而在永寧村以南的土地，部份地段為新世界發展去年申請提交作「土地共享先導計劃」的項目之一，行會已批出有關申請，預料可提供約4,020個公營房屋和1,600個私人住宅單位。規劃署文件指，餘下的土地仍未納入發展計劃，當局會考慮周邊土地用途和基建情況，進一步檢視其土地用途。
▼簡約公屋 啟德世運道選址▼
土拓署亦有就元朗丹桂村一帶進行公營房屋發展可行性研究，預料研究報告亦會在今年完成，當局將視乎結果審視丹桂村一帶的發展密度，換言之，可作公營房屋或土地共享計劃發展的CDA土地超過20公頃，比維園面積更大。
至於其餘93幅未提及要重新檢視用途的CDA用地，規劃署建議維持其中72幅土地的CDA用途。值得注意是，其中三幅位於啟德世運道的用地，最長閑置期長達15年。當局指，啟德發展仍在推展階段，應保留CDA用途，以達到規劃原意。不過，相關地皮近日已被房屋局納入簡約公屋計劃，涉及的10,700個單位，最快2026年底才全數落成。這些位啟德核心地帶的黃金地段，最快2031年才有望「開工」回歸CDA用途。
另外，荃灣馬頭壩道、比鄰爵悅庭的用地，規劃署在兩年前的報告建議改劃用途，最新報告指，鄰近的土地已改劃為商業用途，該地原本亦打算作商業發展，以作為鄰近工業區和住宅區的緩衝。
▼1月30日 簡約公屋示範單位曝光▼
本土研究社成員陳劍青表示，CDA的原意是要長遠發展，惟現時卻有多幅土地「曬太陽」多年仍未有發展，當中不乏市區「靚地」，包括啟德三幅CDA用地。他批評政府未有主導發展，令土地長期閑置，成為「隱藏土儲」，外界亦會對政府在處理土地發展上有拖延發展的印象。
他認為，當中最離譜的個案為屯門樂安排前海水化淡廠用地，因為現址為官地，政府在主導發展上理應更容易，而若當局按照兩年前的建議，加快落實作住宅發展，將可在未來10年提供一定數量住宅單位，惟當局卻未有將該地納入潛在發展計劃，更在擬進行可行性研究的同時，將之納入簡約公屋發展，做法是「本末倒置」，不符成本效益，有違CDA作長遠發展的原意。
他又提到，當局每兩年檢視CDA用地的發展，惟「好多個兩年都冇乜進展」，直指當局不斷精簡土地發展程序，卻「龜速」發展多幅「靚地」，做法是自相矛盾，促請當局考慮引用《收回土地條例》，「收返成塊用地綜合規劃」，而非單靠現有私人發展或土地共享計。他強調加快發展現有的CDA用地，發展速度將可較明日大嶼填海和北部都會區更快、更理想。
