零售轉差累領展股價　投資者可放眼海外物流REITs｜鄭昆侖

甚麼是壞的操作手勢？過度交易（Over trade）便是其中一個最差的做法。至於最著名的反面教材便是恒生指數公司。或許為了恒生指數的表現能夠「超英趕美」，恒生指數公司在最近24個月內主動地納入大量科技股以及高市盈率的內需股，同時又剔出了不少老牌股份。結果是2021年迄今為止ATMXJ的表現很遜色。相反，近年遭剔出藍籌指數的華潤電力（0836）以及中國神華（1088）表現反而強勁。

華潤電力今年為止已累計上升218%至26.55港元。至於2020年年底仍是抱團股的阿里巴巴（9988）今年為止已累積下跌49%。至於甚麼才是容易令人聚財的資產？條件包括單日價格波動性不大而且行業週期處於正面的勢頭。單日波動性太大的資產隨時會將投資者「震走」，因此有能耐持貨賺整個大週期的人通常不多。

REITs本身對週期很敏感的房地產資產

至於上一個香港經濟以及資產大週期，應該是由於資金由北向南調動以及自由行相關的旅遊業所帶動（相關時間應該是2010年至2019年左右）。相關藍籌受惠股包括港鐵（0066）、友邦（1299）、領展（0823）、銀河娛樂（0027）等等。

作為REIT的領展一直給投資者一種十分穩健的形象。除了相關現金分派比較上穩定（穩中有升）之外，單日價格波動性偏低也是原因。只不過，大多數投資者忽略了領展以及其他REITs本質上涉及高週期性。2019年5月底領展當時的價格高見93.8港元，至於今年12月17日的收市價僅是66.75港元。

這亦指出一旦行業環境出現明顯弱勢，即使是穩定型資產也不是合適的選擇。相反，由於涉穩健的錯覺，因此不少投資反而忽略了不少市場警號。儘管領展涉及民生相關的零售物業資產，但是這並不等同不受大環境的影響。

第一點是網購的日漸普及亦暗示市場對實體舖需求正在減弱。換句話說，零售商所需要地舖面積正在下跌，這是因為不少貨物已經放在偏遠地區的倉庫以及物流中心。另外，入境旅遊活動的大倒退亦導致零售旺區充斥不少吉舖。這亦間接地影響到領展旗下商場的租值以及出租率。

本地REITs選擇不多　　海外REITs才值得研究

在香港上市的REITs大多數都是集中於香港的物業，其中包括商場、辦公室、工廈、酒店等等。儘管領展近年已主動投資香港以外的物業以及物流資產，但是投資者已將領展視為零售REIT。

如果願意放眼世界的話，投資者其實可以考慮海外的REITs。舉例說，全球的製造業以及物流系統開始出現結構性轉變。一個可以觀察的趨勢是坊間愈來愈多的產品已重新在歐洲又或者是在日本生產，大家可以前往本地日資家居零售店自行考證。這亦暗示不少海外物流相關的REITs存在投資機會，其中不少在星加坡、英國、日本股市上市。看官不妨自行進行尋寶。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖（CFA）｜善恆證券策略師