【中資搶地】中小型內房開天價誕地王 揮低港商一味靠「借盡」?

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過去一年,中資發展商連番來港「搶地」,推高地價,勢頭有增無減。單計2月,先有合景泰富(1813)攜手龍光地產(3380)投得鴨脷洲地皮,創下全港賣地史上最貴紀錄;後有路勁基建﹙1098﹚及平安不動產的合組財團「爆冷」奪得黃竹坑站第一期住宅發展項目。

2016/17年度,內房累計合共投得6幅本港住宅地皮,金額達到533億元,出手遠較本港地產商「闊綽」。審視中標的中資地產商,除了龍光地產之外,其餘都不在中國房地產百強企業名單之列,但出手如此勇猛,成功「打低」一眾中、港地產界「大佬」,或與他們敢於槓桿式操作但求「蛇吞象」有關。

鴨脷洲利南道地皮位處臨海,建成後大部分單位可享無敵海景。(梁鵬威攝)

賣地市場「港資縮   中資進」​

2016/17年度,可謂中資「攻港」的一年。期內,本港多幅「靚地」都以天價落入內房之手,合共成交價高達533億元﹙見下表﹚;印象最深刻的,莫過於海航系先後以近200億元吞下啟德3幅住宅地皮,每呎樓面地價1.3萬至1.36萬元。2016年8月,市值只有32億元的五礦地產﹙0230﹚又以40.1億元、每呎樓面地價7,068元奪得油塘一幅住宅地,較市場估值上限高出約41.4%,成為九龍東住宅地王。

踏入2017年初,內房「攻勢」更趨劇烈。2月24日,龍光地產伙合景泰富一同刷新本港賣地表史上最貴地王記錄,以近169億元、每呎樓面地價2.2萬元奪得鴨脷洲利南道臨海住宅地。上周二﹙2月28日﹚,中國平安保險(2318)旗下的平安不動產夥拍路勁基建(1098)投得港鐵(0066)黃竹坑站1期項目,「爆冷」擊敗另外13份標書,包括本地大地產商長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)等。

反觀期內,除會德豐﹙0020﹚以63.88億元投得觀塘茜發道住宅地之外,本港主要發展商投得的住宅用地都集中在新界區。仲量聯行數據顯示,香港七大發展商投得的政府住宅地皮,由2012年佔整體推出的住宅地皮45%,下跌至2014年的28%,2016年更進一步跌至22%。賣地市場,出現「港資縮,中資進」的情況。

海航系先後以近200億元鯨吞啟德3幅住宅地,兩度創東九龍區地皮樓面呎價新高。(李澤彤攝)

中資持不同「計數機」計數

中資投地如此進取,難免令部份人質疑出價過高,甚至是「亂投」。仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑則認為,有關說法並不正確,「只是中、港發展商在投地時手持不同的『計數機』,對盈利和融資的看法有所不同。」

他解釋,香港發展商過往賣樓的利潤一直很高,現時未必希望將利潤降下來,但對於中資發展商,其在內地的地產項目回報率可能只有10%,「如果有調控的話,甚至連這個水平都無,所以有20%利潤率可能已經很開心。」根據2016年中期報告,路勁基建、五礦地產、龍光地產及合景泰富的純利率分別為5%、6.8%、20%及26.1%。

莫凱傑又指,相較本地發展商多以自有資金投地,內地房企則傾向盡量向銀行「借盡」,融資取態不同,或者因而令中資投地時出價較為進取。

新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯(右)強調新地要「計到數、賺到錢」才落標,又稱:「等啲癲標中晒先!」(李澤彤攝)

高槓桿、「蛇吞象」式投地

就以投得啟德3幅地的海航集團為例子,旗下市值50.8億元的香港國際建設﹙0687﹚今年1月以55.297億元地價,奪得啟德第1L區1號地盤,每方呎樓面地價約1.3萬元,高於市場預期。

前身為建築公司泰昇集團的香港國際建設,於去年中獲海航以逾26億元「買殼」收購,作為集團進軍香港房地產市場的主力之一。翻開香港國際建設中期報告,截至2016年9月底,公司資產淨值為27.02億元,淨現金14.42億元,但為何出手可以較中國海外﹙0688﹚、萬科置業﹙海外﹚﹙1036﹚、長實及新地﹙1113﹚等中港地產界巨頭還要進取,吞下55.3億元的地皮?香港國際建設於通告中表示,會以內部資源、銀行融資及來自控股股東之免息無抵押貸款撥付有關地皮,2月20日又發通告宣布已與一家銀行訂立一份貸款協議,融資金額達到26.02億港元,為期12個月,作為收購啟德地皮的應付部份地價。

事實上,許多中標的內房,其負債比率都較高,高價投地後,很大機會要進行融資,以應付地價及日後發展開支。投得鴨脷洲「地王」的龍光地產及合景泰富,論市值都屬於相對小的內房,按周四﹙2日﹚收市價計,前者市值185億元,後者147億元;以逾168億元投得地王,幾乎可以說是「蛇吞象」。翻開兩間公司的2016年中期報告,龍光地產的淨負債比率為74.6%,而合景泰富則為65.4%,反之本港地產商的的負債水平處於歷史低位,如新地的淨負債比率只有8.8%。

中資吼「又靚又大」地皮

不過,莫凱傑強調他接觸的中資發展商的事前準備功夫做得很仔細,「你翻查資料,龍光地產之前已經入了好多次地,不過次次都唔中,但龍光不可能永遠『陪人玩』,因為每一次投地都要做花很多錢、做好多功夫。而且,他們真的很想買地,當真的碰上靚地,用比人貴少少的價錢買,一點都不出奇。」

他認為在香港沒有土地儲備,是這些發展商出價較進取的原因之一,而內地發展商的一個特點是,只對又靚又大的地皮感興趣,來香港傾向做一些「響朵」的項目,所以對細地皮和二手市場的單幢樓不感興趣,隨著內地仍有很多很進取的發展商都未投到地,相信未來政府推出只要是比較「靚」的地皮很大機會都會由中資投得。「中資現在買的都是大地皮,整體供應較多,香港人遲早有一天要住在內地發展商興建的單位中,這情況香港人要接受,而且肯定是一個趨勢。」

中原地產測量師張競達則認為,不少中資發展商手頭上的資金在內地欠缺投資機會,自然要找出路,「香港樓市比較成熟、價格較高、而且與內地關係較密切,自然是內地房企向外走的首選目標,也有部份內地房企將香港視作進一步進軍海外的踏腳石。」

仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑認為中資來港投地將成大趨勢。(受訪者提供)



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