01獨家｜珺瓏灣「呼吸plan」 恒大轉向財仔承造「次級按揭」套現
恒大財務危機未除，《香港01》獨家調查發現，恒大將旗下財務公司「創盈財務」，向屯門掃管笏樓盤「珺瓏灣」小業主借出的「呼吸plan」高成數一按貸款，再按予另一間財務公司「利星行」借款套現。此「次級按揭」操作，暫涉及約100伙單位，涉及按揭額約3至4億元，惟創盈再按的借款額，則未見披露。
部份「次按」在去年6月承造，意味着恒大早於去年8月中央設立內房「三條紅線」前，資金鏈已經頗為吃緊。有律師指，次按屬財務公司行為，對如常還款的小業主並無實質影響。
▼珺瓏灣驗樓▼
2020年6月起 陸續次按至予非恒大旗下財仔
中國恒大（3333）位於屯門掃管笏的樓盤「珺瓏灣」，2019年開售，當時由旗下「創盈財務」，提供高達樓價九成的按揭，市場俗稱「呼吸plan」。
《香港01》調查發現，部份「創盈」的按揭，2020年6月起，以「次級按揭」（Sub-mortgage）形式，再抵押予財務公司「利星行信貸有限公司」套現。大部分涉及單位，於樓花期間已開始承造按揭。珺瓏灣涉及次按的單位一度約有150伙，隨着近月有小業主選擇償還「呼吸plan」轉按，次按單位回落至約100伙。
次按於新盤甚為罕見 小業主不知情
根據「次按」文件，創盈以該批按揭作為保證抵押，以換取利星行的借貸，但借貸的總金額未見披露。文件指出，創盈將所有按揭的權益，抵押予利星行；若創盈公司無向利星行還錢或其他違約事件發生，利星行便可以接管該批按揭權益。
「次按」並非「二按」，「二按」是指小業主將一按後的物業，向財務機構抵押借錢；但「次按」則由借出一按的財務機構，再抵押按揭借錢，於新盤甚為罕見，由於小業主不涉其中，未必會知情。
今年亦將數十單位按揭 轉讓至另一財仔
今年9月，恒大亦將珺瓏灣的現樓按揭，以「轉讓按揭」（Assignment of Mortgages）形式，打包出售予「歐力士財務服務香港有限公司」，暫涉十數個單位。
近月市場已有消息指，恒大旗下創盈已不再承造珺瓏灣新客戶的按揭，部份原獲答應承造「呼吸plan」的舊客戶，亦要求簽署保密協議，轉向歐力士申請按揭。
《香港01》發現，不少業主近月選擇償還「創盈」的按揭，轉向其他銀行承造較低成數的按揭。據近月成交紀錄冊顯示，已有過百名買家棄用恒大盈創提供的一按。
揭資金鏈較緊張 早於中央紅線公布前
律師梁永鏗解釋，由於按揭一般屬賺錢的生意，是可以再按出去用來借款；而次按屬財務公司行為，對如常還款的小業主並無實質影響。他指出，所有承按人一般均保留權利，隨時要求借款人一次過還款；但對財務正常的小業主而言，於市場再轉按亦不難。
2008年金融海嘯的前奏、美國「次按危機」，就是房地產按揭，打包成金融衍生產品，「次按」至其他金融機構和投資者，當時小業主無還款能力，資金鍊斷裂觸發骨牌效應。
《香港01》是次揭發恒大將旗下樓盤按揭「次按」套現，早於去年6月發生。當時恒大仍是「如日中天」，股價2020年7月6日更創出27.108元近年高位。去年8月，中央公布內房「三條紅線」，恒大全部觸及。到今年更陸續爆出資金危機、債務危機。
《香港01》早前獨家揭發，恒大主席許家印，將山頂布力徑獨立屋豪宅，轉名至管家譚海軍，並抵押至建行（亞洲），換取一筆2.6億美元債務的寬限期。
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