租務管制非藥石亂投 反對者別再迷信自由市場

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香港樓市扭曲,樓價、租金一直飆升,不少居於私人住宅的租戶一直只能勉強應對,特別苦了一班無力負擔劏房以外住屋的基層人士,重推租務管制乃情理所在,惟一直遭強烈反對,當中以地產界別的聲音尤其突出。對於近日有議員重提租管,前行政會議成員、智庫香港黃金五十創辦人林奮強透過電台發表言論,直指租管無效,只會令私人住宅租金不跌反升,更稱「口噏好聽未必係真嘅」。誠然,租管現實效果或未盡完美,但亦不見得未能改善。現時房屋市場極其扭曲,卻正因諸如此類擁護自由市場、堅持「市場事須市場了」的意識形態才走上歪路,社會必須及早祛除迷信。

稱實施租管會「好心做壞事」的論者眾多,林奮強絕對不是第一人,正如政府早年研究租管,也是得出實施租管將衍生反效果的結論。有關損害租戶利益論點,大概如下:租管減少業主出租物業的誘因,從而減少供應,在推高市場租值之餘,甚至會揀選租客,最終損害基層租戶利益;而且業主亦有機會巧立名目,徵收「鞋金」、「匙金」等雜費,變相增加租金;另外,亦有論者認為,租管立法極具爭議,而且立法須通過三讀,過程甚長,業主大有機會「早着先機」,在法案通過之先已大幅加租。

其實租管的所謂「缺陷」,大可以不同行政設計及政策配合以作改善。有關減少供應的論述,政府可考慮先以稅務優惠鼓勵業主出租樓宇,甚或實施坊間一直倡議的二手樓空置稅,以保證租盤的供應。當市場租盤供應充足時,所謂業主「揀客」的問題自然迎刃而解。至於雜費問題,只要政府審慎訂明租金的定義,清楚分辨租金與其他雜費的分別,並嚴格管制後者,以及設立有力的租務裁決委員會把關,問題始終不大。至於業主於立法前大幅加租,政府除了須盡力遊說政黨支持外,並可批出暫時性的租金津貼,助有需要的租客共度時艱。當然,具體操作細節仍須仔細研究,但租管是福是禍,很大程度只取決於政府的決心。

這個只有40呎的劏房月租4,000元,水電費要另計。(王海圖攝)

一些人極力反對租管,他們或真心相信租樓人士未能受惠租管,但不少更是擔心自己利益將受威脅。時有言論指出,在租管下業主須「犧牲」其利益,非但未能按市況大幅加租,而且在租住權保障下,業主不但有機會遇上「租霸」,更不能將物業隨時收回賣出,故批評租管嚴重干預市場運作。

但所謂的業主犧牲論,未免言過其實。首先,市民獲適足住屋本是生而有之的權利,房屋並非單純商品,房屋市場根本不應過度自由,維持貨暢其流不應成為阻止實施租管的理由。其次,租管的理念始終在於平衡業主與租客之間的議價能力,而非剝削業主的利益。畢竟,租管亦不是禁止業主加租,而是要為加租幅度擬定合理的範圍,政府大可不必為租管設下硬性標準,反而按一籃子因素,如樓宇條件、通脹等制定每年合理的加租幅度,這一定程度亦考慮了業主的利益。當然,租管落實後,業主的租金回報不較現時可觀,但過份賦予業主自由,正是造成肆意加租、剝削租客惡果的主因,特別在基層租務上尤其明顯,政府實有需要協助重置當中的權力平衡。

非常時期用非常手段,歷史上香港多次在房屋市場失控的時候實施租管。而且,過去的租管大多為暫時性質,在房屋問題得以舒緩時便會取消或調整,政府大可在日後適時檢討撤消或調整租管。畢竟,要解決現時的房屋問題,大幅興建公營房屋始為唯一良策,但建屋需時,短、中期內絕對需要為租管立法。

1970及1980年代,港英政府實施不同措施控制租金升幅及保障租客的續租權。1981年,由於房屋短缺,續約租金大幅攀升,政府為了保障租客免受業主迫遷,立法保障租客租住權,只要租客願意繳付當前的市值租金,業主就不得迫遷。直至1990年代,房屋供應轉趨穩定,「物業市場自由度」成了主流論述,政府於1998年及2004年先後取消租金管制及租住權保障。然而,如今私人市場租金連年上升,公屋輪候時間愈漸增加,整體的住屋環境與當年迥異,但政府對恢復租管的態度仍然強硬。

那麼,反對租管的林奮強,對現時的房屋困境還又有何高見呢?他更批評金管局的風險管理措施,如按揭成數過緊,導致現時市民置業困難,與直斥政府改動公私營房屋比例,將減少私人樓宇供應將推高租金,令劏房戶生活更為困難,甚至引致更多市民輪候公屋。

但一如「01觀點」一直指出,目前樓市仍然熾熱,政府絕不應鼓勵市民勉強於私人市場內置業。更甚者,稱調整公私比將導致公屋需求增加,更是邏輯不明,劏房租金一直上升,主因並不在於一般私樓供應如何,而是在於社會對較可負擔的住屋需求殷切,增加公屋正是助基層市民解決住居需求,從而減少劏房需求。

中原城市領先指數(CCL)由2015年初約134點,升至最新的170點,反映本港2手樓價累升27%。(洪嘉徽攝)

其建議背後,始終離不開以置業為本、偏重地產市場發展的思維,以及忽視普羅大眾的住屋需要。既得利益者渴望維持現況,杜絕任何挑戰其利益所在的建議,本屬見怪不怪。但如若諸般「建言」鞏固了公眾對發展模式的迷信,並有礙社會進步,便有澄清的必要。

【租務管制.倡議(一)】公屋上樓無期 政府須介入私樓租盤

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【租務管制.倡議(三)】避免弄巧反拙 該如何限制租金?



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