【租務管制.倡議(三)】避免弄巧反拙 該如何限制租金?

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租務管制究竟應如何設計,是焦點問題,設計不好,還是會有不利社會或政策目標的情況發生。因此,租務管制既不是僵化、教條式的政策,更不是毫無策略的亂施政,而應該有很強的針對性。

(房屋署)

【租務管制.倡議】專題
一.  公屋上樓無期 如何解燃眉之急?
二.  干預市場、反增空置率? 破解四大疑慮
三.  避免弄巧反拙 該如何限制租金?

要妥善實施租務管制,應該將租住權保障、租金管制、空置稅三者並下,而當中最核心且最具爭議的,莫過於租金管制。租金管制是對市場的介入,但那不是為了與業主為敵,其用意是要確保中下層市民能以合理價格租住房屋。基於政府的土地及房屋政策失誤,政府扮演調節者角色無可厚非,過程中可能觸動業主利益,但為了保障大眾,這也是逼不得已。就此,租金管制可以將物業年齡與租戶收入兩者列作篩選條件,然後再為各類住宅訂立建議租金,以確保政策能惠及真正有需要的人,同時避免過分影響私人住宅市場的調節機制,以平衡投資者的資產增值權與大眾的居住權。

一、所有物業也需租金管制?

租金管制會降低物業回報,進而使住宅單位貶值。現時樓價與市民負擔能力脫鈎,降低樓價本來並非壞事,但以法例設置租金管制,亦令人擔心發展商會因此而不願推出新的住宅項目,減少私人住宅單位供應量,影響需要租住或買賣私人住宅的市民。

租金管制的目的是幫助經濟能力較差的人,故推行時必須考慮如何避免租金管制帶來不必要的影響。具體可以依住宅物業的租金水平作劃分,只有租金水平達到一定以下的單位,才會受租金管制所影響,在以上者則不在所限。這樣設計既簡單清楚,亦節省其他複雜的標準,以便政策快速生效。租金管制的援助對象,除了基層市民外,亦應包括夾心階層。在實際推行前,應該進行更仔細的調查和討論,了解夾心階層的租住情況,再行釐定租金管制保障的對象(依一定租金水平)。

租金管制本身只是暫時措施,執行時間有限。而且,租客各有不同需要,亦不會單純因租金管制而改變其租住習慣。社會無必要過份擔心其對長遠私人住宅供應有太大影響。

劏房主要位於舊樓。(黃偉民攝)

二、租金管制應如何實施?

香港曾執行只限制租金升幅的管制措施,例如「每兩年加幅最多為15%」。然而,在今時今日,若租金管制只限制增幅,而不對實際租金數額作規管,恐怕無法幫助基層與夾心階層。須知道,現時的租金異常高昂,如果不減輕租金的絕對值,那將是「遠水難救近火」。而且,立法生效需時,如果只限制增幅,業主有足夠時間將租金提高,減少將來不能自由加租的損失。

租金管制可因應不同類型的住宅單位(考慮地區、樓齡、大小等)設立標準租金值,並定期更新(例如每季更新)。住宅租金與標準租金值的差距不能多於一定幅度(例如5%或10%)。政府可參考外地設立租務裁決委員會,負責釐定標準租金和仲裁租務問題。其實現時差餉物業估價署也會定期對住宅物業估價,以作為徵收差餉的參考;若借用這些數據釐訂標準租金值,並不會有太大的行政成本。而且即便有一定行政成本,政府也應該藉此對管理房屋市場和產業做更完整的基礎設施建設,長時期監控住房問題的解決情況。

另一方面,租金管制會令住宅回報率下降,有評論擔心業主不願意維修單位,長遠而言令房屋質素下降。就此,政策可考慮容許業主以裝修理由適度增加租金。而且單位品質下降,其應收租金亦應該相應下降,故此實無須過份擔心。

差餉物業估價署現已定期為各類物業估值。(資料圖片)

三、公營房屋才是治本之道 租務管制可適時檢討

即便如此,租金管制孤掌難鳴,還須配合空置稅和物業空置稅,形成整體的租務管理,才能更有效減輕中下層市民負擔。但歸根究柢,樓價與租金過高,最大原因在於政府的土地與房屋政策不善。必須強調的是,多建公營房屋,增加公屋與居屋的供應才是解決問題的根本方法。

「租務管制」包括了不同的元素,包括了租金管制、租住權保證、租務市場變化管理等,這都應該在不同情況下有不同的部署與安排。當中保障居住權的措施,包括延長中止租約通知期,以及規定業主須有合理理由才可終止租約等,其爭議相對較少,而且介入市場的程度較低,可以長期保留原則上。但租金管制,以及相應而來的空置稅,則為過渡政策,政府應在其間爭取時間,加快建造公營房屋的步調,並且因應實際情況作修改,甚至最終取消。

房屋是市民基本生活所需,政府有責任確保所有人皆能有適足居所。投資者的資產增值權與大眾的居住權,兩者原則上不應對立,只是現在市場失靈,政府又不履行監督責任,市民才會極力強調後者。若然政府能通過公營房屋保障市民的居住權,私營住宅自然可以繼續維持其商品特質,根據市場需求定價。須知道,倡議設立租務管制並非要與業主為敵,而只是應對市場失控的暫時措施;一旦人人均有適足居所,即使沒有租務管制,那又何妨?

房屋是市民基本生活所需,政府有責任確保所有人皆能有適足居所。投資者的資產增值權與大眾的居住權,兩者原則上不應對立,只是現在市場失靈,政府又不履行監督責任,市民才會極力強調後者。若然政府能通過公營房屋保障市民的居住權,私營住宅自然可以繼續維持其商品特質,根據市場需求定價。須知道,倡議設立租務管制並非要與業主為敵,而只是應對市場失控的暫時措施;一旦人人均有適足居所,即使沒有租金管制,那又何妨?

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