【租務管制.倡議(一)】公屋上樓無期 政府須介入私樓租盤

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香港樓價高昂,早已非一般市民所能負擔;樓價高,租金一般亦隨之上升。自回歸以來,政府計劃失當,致使公營房屋遠遠供不應求,市民上樓無期,又無法買入居屋,別無他法下只能在私人市場「捱貴租」。解決房屋問題的根本之道,在於提供足夠的公營房屋,而非規管私人住宅的價格;但籌建公營房屋需時,很多未能入住公營房屋、正繳付昂貴租金的市民,面對的卻是燃眉之急。為了紓緩市民的負擔,在短、中期內實施住宅市場的租務管制,至為必要。

近年樓價、租金不斷飆升,租務管制可以保障市民都能有可負擔的房屋。(資料圖片)

 【租務管制.倡議】專題
一.  公屋上樓無期 如何解燃眉之急?
二.  干預市場、反增空置率? 破解四大疑慮
三.  避免弄巧反拙 該如何限制租金?

發展商和業主渴望從私人住宅市場獲利,並非罪過,畢竟在資本主義社會中,「為資產增值」是合理期望;然而,除了投資者的「資產增值權」,普羅大眾的居住權同樣重要,甚至更為基本,若為滿足前者而犧牲後者,顯然是畸形狀態。按理而言,政府須提供足夠的公營房屋,保障大眾的居住權,有餘財者則可在私人住宅市場中投資,為其資產增值,兩者河水不犯井水。但現況卻是公營房屋不足、私人住宅欠規管,甚至有比囚室還小的劏房出租,樓價與租金又均見高昂,市場調節機制已然失靈,市民根本無法享受「適」、「足」的住所,如此一來,為保障大眾「居住權」,政府有必要介入私人市場,平衡「資產增值權」與「居住權」,而租務管制即為有意義的一着。

針對住宅的租務管制,簡單而言可包括兩個層面,一是不直接涉及定價的租住權保障(例如業主須提前一段時間通知不續租),二是直接為租金設立限制。其實社會早有呼聲要求以租務管制減輕市民負擔,民間研究者例如影子長策會成員陳紹銘便主張租金管制與空置稅並行的方法;2014年,立法會房屋事務委員會亦舉行會議,收集個別團體對租務管制的意見。然而,政府對這些意見一直消極回應,諸多推搪,未有急市民所急。

公屋供應慢 急需立竿見影的紓困措施

政府指出,足夠的公營房屋才是滿足市民住屋需要的治本之道,這固然有理,但政府建屋計劃一直未如理想,房屋供應恐怕要花很長時間才能追上需求。2017年的《長遠房屋策略》進度報告提及未來十年要建成28萬個公營房屋單位,包括20萬公屋及8萬居屋單位。但按報告所示,未來五年的估計落成量只有75,200個公屋及25,100個居屋單位,分別只達目標的75%和63%左右。公營房屋供應量遠低於預期,意味市民還要「捱貴租」一段時間,更加說明有必要在房屋供應真的能追上需求前,推出租務管理政策,解涸轍枯魚之急。

誠然,租金管制只是「非常措施」,並非長治久安之策,但面對一時無法解決的問題,卻是治標之計。倡議設立租金管制,是希望政府能在規劃長遠房屋政策的同時,兼顧市民眼前所急,最終做到「既治標、又治本」。

公營房屋建屋時間由5年加至7年,勢必影響供應量。(資料圖片)

住屋負擔沉重 基層、夾心齊叫苦

政府不願推出租務管制的另一個原因,是認為現有政策已能回應基層市民的經濟需要。先不論綜援、低津等政策是否真能幫助基層市民應付高昂租金,政府顯然對「誰急需援助」這問題理解不周——受高昂租金影響的並非只有綜援戶,亦不只那些「非公屋、非綜援」的低收入人士,實際上還有夾心階層。

按2017年第四季數字,租住私人房屋的住戶多達485,500個,按平均每戶2.8人計算,即有約136萬人,當中不乏收入不算高的夾心人士,他們不能享受政府福利,租金對他們造成極大負擔。按政府2016年中期人口統計數據,私人住宅單位的月租中位數為10,000元,租金相對收入比率的中位數為31%,比十年前的25%足足高出六個百分點。2018年3月的住宅租金指數亦高達189.8,相比起2009年的100.4,10年間增長高達89%。以新界新界區A類單位(小於40平方米)為例,2009年時每平方米的平均租金只是137元,一個400呎的單位月租只是約5,100元;但最新(2018年3月)平均租金於10年內爆升122%至304元,換言之同一個單位的月租已可高達11,000元。不少夾心家庭每月須花費不少金錢於租屋上,嚴重影響生活品質,故此,租務管制的其中一個重點是將租金維持於合理水平,令基層與夾心階層市民都能以合理價格租住居所。

市場不平衡 租客欠缺議價能力

更重要的是,住房是人的基本生活所需,屬剛性需求。房屋的供應不大可能於短期內急增,大眾欠缺選擇下,對出租房屋的需求欠彈性,也就是說租金便宜要租、租金昂貴亦不得不租,故此即使租金趨高,住客只能默默承受,難以反抗。事實上,私人住宅空置率向來偏低,正好反映即使租金不斷上升,業主也不愁物色租戶。正因如此,租客往往欠缺與業主議價的能力。

市場本身存在這種權力傾斜現象,實施租金管制正好能規管租金上限,幫助弱勢租戶爭取合理而可負擔的租金,彌補雙方議價能力的先天差距。反對住宅租務管制者往往忽略了這種先天不公,便否定政府合理介入市場。

當然,跟其他限價政策一樣,租務管制亦可能「好心做壞事」,是以論者討論租務管制時,常常羅列一些潛在的負面影響。不過,這類負面影響絕非無可避免,詳情請見〈【租務管制.倡議(二)】干預市場、反增空置率? 破解四大疑慮〉

樓市不斷升溫,劏盤納米樓應「運」而生。(資料圖片)

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