【空置稅】發展商高層求「手下留情」 政府糾正樓市歪風有望?

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《香港 01》在本周一(11 日)獲悉,運輸及房屋局最近跟政黨會面,交待徵收一手樓空置稅的條例草案詳情。草案訂明,空置期是由發展商取得入伙紙一年後計算,而發展商不能藉出售物業給關聯公司避稅。有發展商代表高呼政府「手下留情」,暗指草案有一定效力。然而,政府不應奢望單靠一手樓空置稅一勞長逸,必須直面憂慮,對症下藥。

【房策政策新招】林鄭月娥在上任一周年前夕,宣布推出一系列新房策,最矚目的要數到針對空置一年的一手樓徵空置稅,預料稅額為應課差餉租值的200%;林鄭亦宣布更改現行居屋以市價七折定價的安排,改以申請人負擔能力為計算基礎,變相減價賣樓;政府亦會調撥多幅本來供應私人市場的土地,改建公營資助房屋,預料將有多幅市區靚地,將變成平價居屋樓王。(資料圖片/鄭子峰攝)

政府去年六月公布引入一手樓空置稅,向空置超過一年的一手物業徵收額外差餉,地產業界爭論如何定義空置。消息指出,政府推出兩項措施,讓空置稅更能發揮效用:其一,關聯交易的單位仍當作一手樓;其二,而空置期由獲發入伙紙逾一年起計算,方向正確。

內部轉讓、按入伙紙計算 具一定阻嚇力

先論前者,過住曾有地產商把一手單位,透過內部轉讓,賣給子公司或關聯公司再放租,避開《一手住宅物業銷售條例》監管,或者製造交易假象,靜待良機放售。在政府建議開徵一手樓空置稅後,業界隨即質疑內部轉讓的風氣會否愈趨普遍。政府打算列明關聯交易單位仍為一手樓,相信能阻止假出售真丟空的狀況。

再論後者,政府以發展商取得入伙紙一年後計算空置稅,而非取得滿意紙起計算。須先說明,入伙紙證明單位結構安全並適合居住,滿意紙證明發展商完成所有批地條款,例如綠化、道路、等公共設施齊備。一般而言,發展商會先獲批入伙紙,再在半年至一年後獲批滿意紙,之後才交樓給買家。

若果政府容許發展商在獲批滿意紙一年後才計算空置稅,發展商就有機會控制申請滿意紙時間,即使單位能夠入伙,但也不申請滿意紙,延後貨尾銷售時間。用入伙紙獲批一年才計算,發展商的「走盞位」較少。

中原地產創辦人施永青認為,一手樓空置稅是找發展商「祭旗」。(資料圖片)

究竟傳出的方案有沒有阻嚇力,市民可以留意華懋集團代表的回應。該集團有落成樓宇多年不賣,待旺市出售單位賺錢的往績,銷售部總監吳崇武在本周二(12 日)公開回應,希望政府「刀下留人」、「手下留情」,特別指難以在取得入伙紙後一年沽清豪宅。

若然空置稅真的沒用,他大可以回應草案「多此一舉」,由此看來,空置稅並非沒有阻嚇力。再者,豪宅市場或許跟中小型單位市場有別,但並非完全割裂,豪宅市場能夠影響整體樓市,豪宅買賣不能豁免一手樓空置稅條例。

當然,發展商仍有辦法故意規避稅項,例如直接放租單位給員工超過半年,或如立法會議員尹兆堅擔憂,發展商會找人成立公司持有物業。就此,政府要信守承諾,要求發展商向差估署提交文件,查核有否異樣。

本身是房委會資助房屋小組委員會委員的尹兆堅倡議,政府長遠應在二手樓亦推出空置稅。(資料圖片)

空置稅並非獨步單方 須更多法例、查核補足

即使如此,空置稅草案仍未滴水不漏,憂慮仍在。正如中原集團創辦人施永青說,發展商可以拖慢動工進度,以延遲申請入伙紙時間,長期減慢單位供應。不過,政府在出售地皮給發展商時簽訂「建築規約」,規定在指定時間內取得入伙紙,違者罰款,發展商迴旋空間有限。當然,政府不應隨便通容發展商延長施工時間,自毀空置稅效用。

誠如「01 觀點」早前建議,政府可以再施加一條保險線,在預售樓花同意書時加入新條款,訂明同意書有效期為六個月,地產商須於限期內推出所有單位,否則須向地政總署申請延長同意書的有效期。

無可否認,新法例會帶來新的行政程序,加重差估署、地政總署、屋宇署的把關壓力。然而,今天樓市失衡,而發展商出盡奇招誘導市民置業,例如招標、折扣回贈、甚至二按「呼吸 Plan」,罄竹難書。發展商扭曲市場,政府理應及早匡正。一手樓空置稅立法,絕不嫌遲,而要增加空置稅的威力,盡用香港的樓房資源,政府必須着手為二手樓空置稅立法。



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