近日，港人陳先生向《香港01》爆料，指其家族四代人自1952年起在深圳市龍華區吉坑村打理的三間祖屋（面積約2700至3200平方呎），遭一份2015年簽署的遺囑「確權」予其姑媽陳某娣及其四名兒子。令陳先生困惑的是，整個遺囑簽署及產權認證過程，其家人竟毫不知情。

《香港01》記者赴深圳實地探訪後發現，該遺囑中疑似謊稱民意稱房產歸屬「經過村民一致同意」，甚至相關的公職人員涉嫌違規使用公章從事虛假認證。

房屋糾紛持續10年橫跨兩代人　關鍵遺囑「疑點重重」

陳先生向《香港01》記者展示該份關鍵遺囑，簽署日期為2015年，當時陳先生一家毫不知情。遺囑聲稱，經「深圳市新田吉坑股份有限公司」董事長（亦為當地村長）陳聰偉查督，並獲吉坑村村民一致同意，涉事房產屬於陳氏夫婦。

然而，文件僅有撰寫人陳某娣的簽名和手指模以及新田吉坑股份有限公司的公章，卻無任何村長或村民簽名。陳先生質疑：「成份文件只得我大姑簽名，村長蓋章亦都沒有簽名。按流程，村長要先在文件上簽署，公章才能夠蓋落去的，這個完全違反流程，是盜用村民民意！」

此外，《香港01》記者查閱相關內地法律文獻發現，遺囑人陳某娣為香港居民，該遺囑若未經香港高等法院認證，內地法律其實不予認可。民建聯法律顧問亦向家屬指出，該文件在法律上根本無法證明業權已被奪走。

業權人無血緣　打理者無名份

《香港01》記者曾赴深圳龍華吉坑村實地探查。期間，陳先生聲稱涉事的三間祖屋，其中一間原為他們一家興建的廁所，但在遺囑中竟被強行劃入陳某娣名下，且遺囑標註面積與實際房產證嚴重出入。而另外兩處祖屋，雖有當地村民梁伯向記者證實由陳先生母親親手起屋，但至今都仍無一紙證明能突破爭議。

房屋究竟歸誰所有？唯一一份1952年的《土地房地產所有證》顯示，涉事的三間房屋及其所佔土地均登記在「陳新」名下。（編按：彼時中國剛完成第一次土地改革，土地屬農民私有制）

然而，陳新與目前涉事的兩家人並非直屬親屬。若嚴格依據該文件繼承，兩家人都無權繼承。但據當地街道辦工作人員稱，陳新早在1952年之前就已遠赴馬來西亞。

陳新離開後，這片土地及房屋實際上處於「無主」狀態，至於他臨行前是否曾明確交代房屋歸屬，現已無從考證。

但陳先生對三間屋的態度十分明確，他聲稱：「三間屋從其曾祖父那一代起便一直由家人打理使用，其中一間甚至在90年代倒塌，修繕工作也由其家人負責，因此這三間祖屋理應歸他們繼承。」

至於為何沒有辦理房產證，陳先生解釋稱，這三塊地原先分別用作豬圈、停放逝者棺木的場所和一片空地，當時無人會為此類地塊專門申辦產權證明。他還指出，當時的民間慣例是「誰建了屋，屋就是誰的」。

此外陳先生亦補充，他並非不承認現狀，只是不服村長如今僅憑一紙文件就將房屋確權給他人，畢竟當初建房時，他的父母也曾出力參與。

村長頻頻「開會」4次避而不見　關鍵公章「有人蓋無人認」

這份決定業權的遺囑，其上蓋有「深圳市新田吉坑股份有限公司」的公章，惟該公章當時由誰蓋上，竟成了一樁無頭公案。

陳先生透露，今年4月7日，他們一家與村長陳聰偉在新田社區工作站調解時，陳聰偉當場否認公章由他所蓋，並向陳先生一家道歉，現場張姓調解員及CCTV均錄下證據。然而峰迴路轉，前觀湖街道的工作人員向《香港01》透露，當觀湖紀委介入調查時，村長疑似迫於威權，竟然又改口承認是自己蓋的章。

此前有鎮府工作人員向記者解釋稱，從2000年到現在，該公章都是由新田吉坑股份有限公司管理，且公章在使用前需要申請，會留有相關記錄。

記者在工作日下午與陳先生前往新田吉坑股份有限公司拜訪村長陳聰偉，惟等待20分鐘後，接待人員突稱村長下午「突然去開會」。對此，陳先生坦言早有心理準備。

他透露，此前與家人先後多次到當地信訪辦投訴，每次要求與村長面對面交代，對方均是藉口「要開會」缺席或中途草率離席，至今已連續4次玩「失蹤」。

隨後記者與陳先生一同拜訪了新田吉坑股份有限公司的書記陳冠波，離奇的是，對方在交談中竟表示「2019年之前公章根本不在公司」，讓這枚公章的去留與合法性更顯撲朔迷離。

此外，記者在新田社區的矛盾糾紛諮詢處詢問工作人員，當事人是否可以查看公章使用記錄以及調取4月7日村長陳聰偉不承認蓋章的CCTV錄像，但對方均表示不清楚。

遺囑聲稱「村民一致同意」遭街坊踢爆

此外遺囑中提到的，關於房屋的歸屬，是經過村民的一致同意。但一名不願透露姓名的村民向記者表示，經過村民的一致同意說明應該是開過村民大會的，但他清楚得記得，2015年前後（即遺囑簽署的時間）完全沒有開過會。

「村民一致同意是指哪一個村民？其他村有類似的房屋糾紛都會叫上有糾紛的雙方進行三方的協調溝通，但這次卻沒有，我覺得多多少少會有一些不公在裡面。」該村民表示。

而一名前觀湖街道辦的工作人員亦向《香港01》記者透露，當時沒有收到吉坑村股份公司開會通知，他亦指出私人物業的糾紛，一般是不需要開會的，但事關房屋產確權認定，依法必須由利益雙方及村集體「三方到場」協調簽字。

深圳「歷史違建」維權難上加難

值得注意，在內地現行的成文法下，陳先生的維權舉步維艱。據了解，這類房屋屬於典型的「深圳城市化歷史遺留違法建築」，俗稱小產權房或無證房，在法律上確權困難。

信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮曾撰文直指，深圳法院對此類糾紛的受理門檻正持續提高，實務上呈現「全面拒絕受理」的明顯趨勢。

張茂榮稱，法院審理此類案件時，高度重視「行政先行」原則。他透露，在其代理的一宗「已拆違建」拆遷補償權益糾紛中，一、二審法院均裁定駁回起訴，核心理由在於該物業必須先經行政機關進行「確認產權、依法拆除或沒收、准許臨時使用」等法定前置程序。

然而，隨著司法實務演進，不受理的範疇似乎已延伸至不涉及產權確認的純粹經濟糾紛。張茂榮指出，近期接獲多起僅涉及租金收益、無關權屬的糾紛諮詢，同樣面臨法院不予受理的困境。此現象反映出司法機關在處理歷史遺留違建問題時，正採取更為審慎的態度，以確保行政處分與司法裁判的權責劃分。

此外，根據2015年公佈的《市規劃國土委關於查違和歷史遺留違建處理工作的匯報》，截至2014年底，深圳市違法建築37.30萬棟，4.28億平方米。部分產權不明的「歷史遺留違法建築」在吉坑村，甚至在深圳市都不在少數，只不過他們尚未遇到拆遷或者確權的糾紛。

「打官司一定蝕底，但唔做父母抬唔起頭做人」

維權十年，陳先生的父母已年事已高，身為家中唯一男丁，他坦言前路茫茫，甚至連祖屋租戶都被街道辦強行叫去與對方續約，能確認房屋的所有者或使用者水電錶主名亦被篡改。

「真要打官司一定蝕底，但先前父母維權俾人哋當波咁樣踢來踢去，唔做嘅話父母抬唔起頭做人」陳先生向香港01表示。他亦坦言「我今時今日捍衛的不單止是房子的問題，更是一個公平開明的處理方法。」