逆按揭｜安老按揭攻略2026｜想退休後展開第二人生？擁有物業的老友記可考慮「安老按揭」（又稱逆按揭）自製長糧！《香港01》銀髮頻道01金齡深入淺出為大家介紹逆按揭（安老按揭）計劃，一文看清申請資格、物業門檻、計算方法及潛在風險！附上逆按揭計算機及計算例子，助大家評估如何善用磚頭自製長糧，安心享受退休生活！

香港連續16年盤踞全球房價最高的城市，不少港人窮盡畢生積蓄購入一個安樂蝸。想退休後展開第二人生？擁有物業的老友記絕對可以考慮利用逆按揭（安老按揭）解決問題。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）是什麼？

逆按揭又稱為安老按揭，意思是把物業作為抵押品抵押給銀行，在不需要出售物業的情況下，長者每個月都可以收到銀行派發的「長糧」，同時又可以繼續居住在物業裡安享晚年，達到磚頭變現金的理財效果。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）適合什麼人申請？

申請人須年滿55歲或以上並持有香港身份證，現時沒有破產、破產呈請或自願申請的債務。聯名物業亦可申請逆按揭（安老按揭），最多接受3位聯名業主申請，但所有申請人都必須符合年齡要求。如抵押的物業為未補地價的資助出售房屋(如居屋、公屋等)，申請人的年齡門檻則須為60歲或以上。

申請資格快速睇
年齡限制：55歲或以上（未補地價的居屋/公屋須為60歲或以上）
身份要求：持有香港身份證
財務狀況：沒有破產、破產呈請或債務
聯名限制：聯名物業最多3位聯名業主申請

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）的物業門檻？

用作抵押的物業必須為香港住宅物業，樓齡一般要求為50年或以下(若超過50年則按個別情況考慮)。物業不能有任何轉售限制，而且必須為申請人的自住物業，不能出租(長者已退休或因醫療護理服務而遷出物業則除外)。

香港住宅物業
樓齡50年或以下
無任何轉售限制
沒有出租(長者已退休，或因醫療護理服務而遷出除外)

逆按揭攻略2026｜年金可以派幾耐？需唔需要還？

長者可以選擇固定年期(10年、15年或20年)收取年金，甚至選擇終身收取。如果有需要，亦可以申請提取一筆過貸款以應付突如其來的開支。除非遇到特殊情況被終止，否則在一般情況下，長者終生均毋須還款。

逆按揭攻略2026｜年金可以派幾多？

每月發放的年金金額，會受申請人的年齡、物業估值、按揭年期及按揭利率所影響：

申請年齡：業主年紀越大，每月年金越多。
物業估值：樓價越高，每月年金越多(但設有上限，目前一般物業上限為800萬至2,500萬不等)。
按揭年期：選擇的按揭年期越短，每月年金越多。
按揭利率：業主可選擇浮息或定息按揭計劃。一般情況下，定息按揭計劃所提供的每月年金會比浮息按揭為多。

逆按揭計算方法 —— 400萬物業每月可獲多少年金？

要具體了解逆按揭（安老按揭）的回報，可以用真實數字作推算。

假設陳伯伯現年65歲，擁有一層估值400萬元的單人名下私人住宅物業（例如已補地價居屋或大型屋苑兩房戶），他選擇定息按揭計劃。根據香港按揭證券公司（HKMC）的逆按揭（安老按揭）計算機標準，若他選擇為期10年固定年期，每月大約可獲發$17,600；若選擇「終生」領取，每月則可獲發約$10,000。這筆穩定現金流足以大幅改善退休生活質素。

建議長者在申請前，可先利用HKMC逆按揭（安老按揭）計劃的計算機進行初步估算，以制定最適合自己的年期策略。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）申請流程｜毋須中介

申請流程大致可分為三個部分。在任何情況下，長者均毋須透過其他中介人申請，慎防受騙。

第一步：聯絡參與機構及初步評估

有意申請者可直接聯絡參與機構(銀行或按揭公司)，機構會解釋詳情並作初步評估。隨後會提供一份《資料表》及《貸款資料列表》供參考。內容包括物業價值、不同年金年期下可獲發的每月金額、涉及的利息和按揭保費。

參與機構名單可按此參考。

第二步：約見輔導顧問

在正式申請前，申請人必須預約合資格的輔導顧問（須為執業律師）進行面談，進一步了解借款人的權益與責任以法律後果。完成輔導後，顧問會發出《輔導證書》。

第三步：正式申請及簽署文件

長者憑有效《輔導證書》可向參與機構正式提出申請。並需要完成一份健康問卷(問卷結果不會影響批核條款)。獲批後即可辦理按揭及相關法律文件。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）的費用與風險

天下沒有免費的午餐，在每月收取年金的同時，亦會衍生一定的費用，這些費用通常會直接在安老按揭貸款額內扣除，當中包括：

1. 按揭利息：貸款機構會就已提取的貸款額收取利息(利息會累積在貸款總額內，將來會影響贖回或出售物業的餘額)。
2. 按揭保費：分為「基本按揭保費」和「每月按揭保費」。
3. 輔導費：支付予提供輔導服務的執業律師(可選擇將此費用加借入貸款內)。
4. 法律費用：用作解除現有按揭、辦理按揭文件等律師費用(可選擇加借入貸款內)。

逆按揭攻略2026｜業主離世後物業處理

當長者百年歸老後，業主子女(或遺產代理人)有權優先選擇全數清還逆按揭（安老按揭）貸款以贖回物業。

若不打算贖回，已收取的年金一般毋須歸還，物業將由貸款機構代為出售：

如賣樓所得大於貸款總額：餘額將全數退還予業主子女(或遺產代理人)。
如賣樓所得少於貸款總額：差額將全數由保險公司承擔，家屬毋須「上身」。

安老按揭銀行名單

1.中國銀行(香港)有限公司
2. 中國建設銀行(亞洲)股份有限公司
3. 集友銀行有限公司
4. 招商永隆銀行有限公司
5. 香港按揭管理有限公司
6. 南洋商業銀行有限公司
7. 華僑銀行(香港)有限公司
8. 上海商業銀行有限公司
9. 渣打銀行(香港)有限公司

FAQ常見問題解答

1.做完逆按揭（安老按揭）之後，層樓還是不是我名下？銀行會不會趕我走？

絕對不會！物業仍然屬於長者名下。即使年金年期(如10年、15年或20年)已屆滿，長者仍可繼續居住在該物業直至百年歸老。

2.如果樓價跌，會不會影響長糧派發金額？

不會！物業估值在申請簽約時已經鎖定，即使日後樓價大跌，亦不會減少派發金額；但同樣地，若樓價大升，亦不會增加派發金額。

相反，如果樓價升幅驚人，長者覺得現有年金太少，有權選擇終止現有的安老按揭，然後按最新的（更高的）物業估值，重新申請一份新的安老按揭以獲取更高的每月年金。不過，這需要重新繳付一筆相關的申請費用（如律師費、按揭保費等），申請人需自行計算成本效益。

3.假設長壽至120歲，銀行會停止派錢嗎？

如果選擇「終生」領取年金，銀行會一直派發長糧直至百年歸老為止。若累積領取的年金總額超出物業價值，有關差額將由保險公司承擔。

4.申請人百年歸老後，仔女仲可以繼承物業嗎？

可以！業主子女(或遺產代理人)有優先權贖回物業，只需全數清還逆按揭（安老按揭）的貸款總額即可。若不想贖回，可交由機構出售物業，扣除貸款後若「有錢剩」，餘額會全數交還予業主子女。

5.逆按揭（安老按揭）咁複雜，會唔會畀人呃？

為了保障長者利益，確保他們清楚明白逆按揭（安老按揭）的權利、責任和費用，在正式簽署合約前，必須經由執業律師進行一對一的「輔導」，確保長者完全明白並獲發《輔導證書》後，銀行才會進行審批。

參考資料：HKMC、投委會、逆按揭計算機

本文內容及試算數字僅供參考，並不構成任何專業財務或投資建議。安老按揭條款及樓價隨時變動，申請前請務必向有關機構或專業人士查詢最新詳情及尋求獨立評估。（借定唔借，還得到先好借）